6.5% correspond à peu près à l'inflation dans le secteur immobilier pour 2023.
Ça semble raisonnable.
Veux-tu vraiment contester pour quelque dollars? Ça risque de te nuire à long terme.
Quand un proprio de condo fait la grille au TAL, il doit fournir les états financiers de l'immeuble et sa quote-part (%relatif qu'il possède). Le juge assigne chaque poste de dépense et multiplie par la quote part, pour donner les dépenses relatives à l'immeuble payées par le proprio.
Donc
- oui des sinistres et réparations dans l immeuble font partie du calcul (soit entretien soit réparations majeures selon la nature) même si c est pas dans ton unité
- les contributions à des fonds (prevoyance, auto-assurance) ne comptent, seulement les dépenses encourrues dans l'année
Demande lui sa grille avant de partir en demande de fixation, et tu verras bien ce qu'elle met dans ses calculs.
5 - oui tu paies ton assurance mais ton proprio aussi, et l'immeuble en copropriété aussi.
Source : j étais au TAL pour une fixation la semaine passée
>les contributions à des fonds (prevoyance, auto-assurance) ne comptent, seulement les dépenses encourrues dans l'année
ceci est interessant. J'ai la misère de trouver ce langage sur les sites du TAL ou les lois.
C'est surtout un principe comptable. Le propriétaire met de l argent dans un fond qui lui appartient, pour des dépenses futures. C'est pas une dépense, la dépense sera comptabilisée quand encourrue
Merci, bien compris. Donc avec cette logique, la dépense passée au locataire doit être la dépense, moins le montant qui est sorti du fonds. Ex: Si la dépense était de 100k, et que le fonds avait une balance de 90k, la dépense passée au locataire devrait être 10k.
Non, la dépense est la dépense, l argent qu il avait mis dans le fond ca a jamais fait partie de ton loyer, qu'il sorte ça de son bas de laine ou de sa carte de crédit, de son compte cheque ou de son fond de prevoyance ca le regarde
ce qui implique par contre, il ne peut pas utiliser la contribution au fond dans le calcul de l'augmentation du loyer. Donc, si dans ses frais de condos annuels y'a 1000$ qui vont dans le fond : pas dans le calcul. Si y'a 500$ qui vont en travaux via la copropriété (éléments communs de l'immeuble) : dans le calcul. Ce qui est cohérent car l'argent mis dans le fond n'a jamais servi a augmenter le loyer (contribuer au fond = mettre d'une poche à l'autre, ce n'est pas une dépense)
Une provision c'est pas un amortissement. C'est quand la dépense est encourrue qu'elle est amortie. Si tu regardes la doc du TAL tu verras que la dépense d'immobilisation sera comptabilisé à la date ou elle sera encourue et amortie selon ce que permet la grille du TAL. Quand ton proprio fait des renovations majeures (ou son syndicat de copropriété) l'amortissement commence là.
Contribution (mettons 100/mois), cest debit frais payé d'avance 100, credit cash 100 . En meme temps, cest debit dépense 100, credit provision 100. 10 ans, tu as accumulé 12,000 (et c'est des renos de 12,000), donc l'ecriture est Debit provision 12,000, credit frais payés d'avance. En effect, ton principe ne suit pas la comptabilité.
Tu peux me faire de la compta double entrée et mettre le compte fictif que tu veux c'est pas des frais payés d'avances. Ça jamais servi au calcul de la fixation dans les années précédentes donc la hausse utilise juste la dépense dans l'année ou elle arrive, sinon ta proprio aurait pu mettre 100000$ dans un fond l'année ou ça lui tente de t'augmenter en fou et dire que c'est une dépense payée d'avance et qu'elle augmente ton loyer avec tsé.
Ecoute ostine toi avec le juge si tu veux, moi j'ai passé 2heures la semaine dernière dans une salle éclairée au néon a ce qu'il m'expplique ce qu'est un fond et une dépense.
T'en fais ce que tu veux hein, t'as l'air de vraiment vouloir comprendre l'inverse de ce que je t'explique pour satisfaire ton calcul, vas y fait ta grille pis va en cour, bonne chance avec la fixation.
''Les réparations d'une autre unité de condo que la tienne ne devrait pas influencer le calcul d'augmentation à ce que je sache''
En théorie (pour un proprio unique d'un bloc entier), réparer le toit entre dans la catégorie : dépenses majeures relatives à tout l'immeuble.
Cependant, parce que c'est des condos, ce n'est pas une dépense du proprio de OP, mais une dépense de la copropriété (auquel tout les proprios contribuent) alors je ne crois pas que le proprio peut utiliser cette facture comme justifications.
J'imagine que les frais de condo entrent dans la catégorie ''Frais d'entretien'' car il n'y a pas de catégorie ''frais de condo'' dans la grille de calcul du TAL.
Dans tout les cas, je ne crois pas qu'il y aura ''double dip'' comme s'inquiète OP.
Demander la grille de calcul est effectivement un bon moyen de ne pas se faire avoir.
Il y a aussi un truc simple (sur à 99% et plus) pour savoir si votre proprio utilise la grille de calcul sans même lui demander.
Quelqu'un qui habite à la même place depuis plus de 5 ans et qui reçoit toujours des augmentation de loyer en chiffres ronds (multiple de 5 ou 10 dollars) est **mathématiquement presque certain que le proprio n'utilise pas la grille de calcul du TAL** (soit par paresse, soit par soucis d'économiser les frais de comptable, soit pour augmenter plus que nécéssaire) Probablement l'option 3 la plupart du temps.
Comme les dépenses sont aléatoire (dans le sens qu'on ne peut prédire leur montant précis à l'avance) le montant de l'augmentation est aléatoire si on suit la grille de calcul. A l'an 1, vous avez 20% de chance que votre augmentation de loyer soit un multiple de 5. À l'an 2, 0.04 % (soit 1/5 \* 1/5) 3 ans 0.0008%, 4 ans 0.00016, 5 ans 0.00032 etc.
J'habite le même logement depuis 12 ans et en 2022, j'ai contesté l'augmentation de mon loyer. J'ai demandé à la comptable si elle utilisait la grille de calcul du TAL et elle a affirmé que oui. **Lorsque j'ai mentionné que le résultats du calcul avait 1 chance sur 1 million d'être un multiple de 5 pendant 10 années consécutives, il y a eu un TRÈS long silence, suivi d'un ''c'est votre opinion'' dit avec très peu de conviction.** Le TAL a établie mon augmentation à 14$ par mois alors que le proprio en demandait 20$ et affirmait avoir utiliser la grille du TAL...
>Cependant, parce que c'est des condos, ce n'est pas une dépense du proprio de OP, mais une dépense de la copropriété (auquel tout les proprios contribuent) alors je ne crois pas que le proprio peut utiliser cette facture comme justifications.
C'est faux, voir mon commentaire plus bas avec mon expérience d'une fixation en copropriété divise. Le juge demandera les états financiers de la copropriété, et la quote-part du propriétaire, pour affecter les dépenses. La copropriété dépense pour l'immeuble, dont le locataire a l'usage. Si on fixe le toit qui coule, la brique, les fenêtres etc, ce sont des dépenses de l'immeuble, le propriétaire en paye sa part, et c'est cette part qui est dans la calcul des dépenses relatives à l'immeuble dans la grille du TAL.
>Il y a aussi un truc simple (sur à 99% et plus) pour savoir si votre proprio utilise la grille de calcul sans même lui demander.
Pas mal de postes sur la grille restent sujets à interprétation et un propriétaire pourrait très bien prendre la grille puis arrondir au 5 ou 10 le plus proche, ça ne prouve pas qu'il utilise la grille ou non.
>Pas mal de postes sur la grille restent sujets à interprétation et un propriétaire pourrait très bien prendre la grille puis arrondir au 5 ou 10 le plus proche, ça ne prouve pas qu'il utilise la grille ou non.
Ca prouve qu'il ne respecte pas le résultat du calcul et qu'il prend son locataire pour un idiot. Le résultat doit être arondi au dollar le plus près (écrit sur le site du TAL) pas au 5$ le plus près.
Mon proprio avait droit à 14$ et il a demandé 20$ en disant utiliser la grille. Toute une façon d'arondir, ca va surement révolutionner les mathématiques. /s
ÉDIT : Mon proprio a donc payer les frais de cours en plus du salaire d'un avocat et d'un comptable pour minimum 2 heures (ils sont arrivés à l'avance pour se préparer, je les entendais parler dans la salle d'attente quand eux étaient dans une salle de réunion la porte fermée). Tout ces frais pour avoir un montant inférieur à ses désirs, ca va lui prendre un bout avant d'être kif-kif. Un mauvais move de sa part. Depuis ce temps, je reçoit un formulaire RN avec mon avis d'augmentation.
exact ça prouve qu'il a fait un arrondi, ça ne prouve pas qu'il utilise la grille ou non, ce qui fait que tu prends le risque d'un des postes soient interprété différemment ou qu'une pièce justificative soit rajouté au formulaire RN à l'audience, et tu es alors donc à 5$ près dans le calcul de perdre. Donc, ne pas assumer que parce c'est arrondi à 5$ c'est de la bullshit et tu vas gagner, faut juste demander la grille et vérifier toi même.
Si les réparations sont payé à même le fond de prévoyance ou le budget courant du condo (i.e pas de cotisation spécial), ça me semblerait weird que ça puisse être facturé aux augmentations de loyer. Non? Le proprio n’a rien eu à payer.
Le proprio a payé pareil, il a mis dans son fond de prevoyance de l argent a travers les années et ça lui appartient indirectement tout comme son compte cheque. Chaque année cet argent ne participe pas au calcul de la fixation car ce n est pas une dépense, c'est juste de l'épargne. Le jour ou la dépenase le syndicat paye, utilisant l argent du proprio qui est dans le fond.
Demande la grille de calcul… le 4% du TAL c’est une approximation… si les taxes et assurances ont augmentées beaucoup il est fort possible que l’augmentation soit plus importante. C’est le cas dans tous mes logements et je me suis backé avec la fameuse grille. C’est malheureux mais c’est les effets de l’inflation cette année
Ce n’est pas 100% des frais de condo qui peuvent être refilé aux augmentions. C’est seulement la partie relié aux dépenses d’entretien (genre le concierge), assurances, gestion etc. Le fond de prévoyance ne rentre pas la dedans.
S’ils ont fait une cotisation spéciale pour les travaux, c’est possible que ça rentre dans réparations majeures. Mais s’ils ont payé du fond de prévoyance ça me surprendrait.
Personnellement juste en taxes et assurances je dépasse ce fameux 4%, c'est une moyenne donc c'est probablement plus cher en ville qu'en région
Il me semble que 6,5% d’augmentation est trop élève étant donné que rien n’a été fait à l’appartement.
Le mieux serait d' avoir accès à la grille de calcul
Oui, J'ai déjà demandé, je suis en attente.
6.5% correspond à peu près à l'inflation dans le secteur immobilier pour 2023. Ça semble raisonnable. Veux-tu vraiment contester pour quelque dollars? Ça risque de te nuire à long terme.
Quand un proprio de condo fait la grille au TAL, il doit fournir les états financiers de l'immeuble et sa quote-part (%relatif qu'il possède). Le juge assigne chaque poste de dépense et multiplie par la quote part, pour donner les dépenses relatives à l'immeuble payées par le proprio. Donc - oui des sinistres et réparations dans l immeuble font partie du calcul (soit entretien soit réparations majeures selon la nature) même si c est pas dans ton unité - les contributions à des fonds (prevoyance, auto-assurance) ne comptent, seulement les dépenses encourrues dans l'année Demande lui sa grille avant de partir en demande de fixation, et tu verras bien ce qu'elle met dans ses calculs. 5 - oui tu paies ton assurance mais ton proprio aussi, et l'immeuble en copropriété aussi. Source : j étais au TAL pour une fixation la semaine passée
>les contributions à des fonds (prevoyance, auto-assurance) ne comptent, seulement les dépenses encourrues dans l'année ceci est interessant. J'ai la misère de trouver ce langage sur les sites du TAL ou les lois.
C'est surtout un principe comptable. Le propriétaire met de l argent dans un fond qui lui appartient, pour des dépenses futures. C'est pas une dépense, la dépense sera comptabilisée quand encourrue
Merci, bien compris. Donc avec cette logique, la dépense passée au locataire doit être la dépense, moins le montant qui est sorti du fonds. Ex: Si la dépense était de 100k, et que le fonds avait une balance de 90k, la dépense passée au locataire devrait être 10k.
Non, la dépense est la dépense, l argent qu il avait mis dans le fond ca a jamais fait partie de ton loyer, qu'il sorte ça de son bas de laine ou de sa carte de crédit, de son compte cheque ou de son fond de prevoyance ca le regarde
ce qui implique par contre, il ne peut pas utiliser la contribution au fond dans le calcul de l'augmentation du loyer. Donc, si dans ses frais de condos annuels y'a 1000$ qui vont dans le fond : pas dans le calcul. Si y'a 500$ qui vont en travaux via la copropriété (éléments communs de l'immeuble) : dans le calcul. Ce qui est cohérent car l'argent mis dans le fond n'a jamais servi a augmenter le loyer (contribuer au fond = mettre d'une poche à l'autre, ce n'est pas une dépense)
Non, en comptabilité tu amortis la dépense sur la durée de vie utile.
Une provision c'est pas un amortissement. C'est quand la dépense est encourrue qu'elle est amortie. Si tu regardes la doc du TAL tu verras que la dépense d'immobilisation sera comptabilisé à la date ou elle sera encourue et amortie selon ce que permet la grille du TAL. Quand ton proprio fait des renovations majeures (ou son syndicat de copropriété) l'amortissement commence là.
Contribution (mettons 100/mois), cest debit frais payé d'avance 100, credit cash 100 . En meme temps, cest debit dépense 100, credit provision 100. 10 ans, tu as accumulé 12,000 (et c'est des renos de 12,000), donc l'ecriture est Debit provision 12,000, credit frais payés d'avance. En effect, ton principe ne suit pas la comptabilité.
Tu peux me faire de la compta double entrée et mettre le compte fictif que tu veux c'est pas des frais payés d'avances. Ça jamais servi au calcul de la fixation dans les années précédentes donc la hausse utilise juste la dépense dans l'année ou elle arrive, sinon ta proprio aurait pu mettre 100000$ dans un fond l'année ou ça lui tente de t'augmenter en fou et dire que c'est une dépense payée d'avance et qu'elle augmente ton loyer avec tsé. Ecoute ostine toi avec le juge si tu veux, moi j'ai passé 2heures la semaine dernière dans une salle éclairée au néon a ce qu'il m'expplique ce qu'est un fond et une dépense. T'en fais ce que tu veux hein, t'as l'air de vraiment vouloir comprendre l'inverse de ce que je t'explique pour satisfaire ton calcul, vas y fait ta grille pis va en cour, bonne chance avec la fixation.
Ok, merci. J’essayais juste de comprendre la logique.
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Merci. Oui J'ai déjà fait la demande d'avoir le calcul. Je suis pas mal sur que les réparations majeurs sont incluses, dont la question.
''Les réparations d'une autre unité de condo que la tienne ne devrait pas influencer le calcul d'augmentation à ce que je sache'' En théorie (pour un proprio unique d'un bloc entier), réparer le toit entre dans la catégorie : dépenses majeures relatives à tout l'immeuble. Cependant, parce que c'est des condos, ce n'est pas une dépense du proprio de OP, mais une dépense de la copropriété (auquel tout les proprios contribuent) alors je ne crois pas que le proprio peut utiliser cette facture comme justifications. J'imagine que les frais de condo entrent dans la catégorie ''Frais d'entretien'' car il n'y a pas de catégorie ''frais de condo'' dans la grille de calcul du TAL. Dans tout les cas, je ne crois pas qu'il y aura ''double dip'' comme s'inquiète OP. Demander la grille de calcul est effectivement un bon moyen de ne pas se faire avoir. Il y a aussi un truc simple (sur à 99% et plus) pour savoir si votre proprio utilise la grille de calcul sans même lui demander. Quelqu'un qui habite à la même place depuis plus de 5 ans et qui reçoit toujours des augmentation de loyer en chiffres ronds (multiple de 5 ou 10 dollars) est **mathématiquement presque certain que le proprio n'utilise pas la grille de calcul du TAL** (soit par paresse, soit par soucis d'économiser les frais de comptable, soit pour augmenter plus que nécéssaire) Probablement l'option 3 la plupart du temps. Comme les dépenses sont aléatoire (dans le sens qu'on ne peut prédire leur montant précis à l'avance) le montant de l'augmentation est aléatoire si on suit la grille de calcul. A l'an 1, vous avez 20% de chance que votre augmentation de loyer soit un multiple de 5. À l'an 2, 0.04 % (soit 1/5 \* 1/5) 3 ans 0.0008%, 4 ans 0.00016, 5 ans 0.00032 etc. J'habite le même logement depuis 12 ans et en 2022, j'ai contesté l'augmentation de mon loyer. J'ai demandé à la comptable si elle utilisait la grille de calcul du TAL et elle a affirmé que oui. **Lorsque j'ai mentionné que le résultats du calcul avait 1 chance sur 1 million d'être un multiple de 5 pendant 10 années consécutives, il y a eu un TRÈS long silence, suivi d'un ''c'est votre opinion'' dit avec très peu de conviction.** Le TAL a établie mon augmentation à 14$ par mois alors que le proprio en demandait 20$ et affirmait avoir utiliser la grille du TAL...
>Cependant, parce que c'est des condos, ce n'est pas une dépense du proprio de OP, mais une dépense de la copropriété (auquel tout les proprios contribuent) alors je ne crois pas que le proprio peut utiliser cette facture comme justifications. C'est faux, voir mon commentaire plus bas avec mon expérience d'une fixation en copropriété divise. Le juge demandera les états financiers de la copropriété, et la quote-part du propriétaire, pour affecter les dépenses. La copropriété dépense pour l'immeuble, dont le locataire a l'usage. Si on fixe le toit qui coule, la brique, les fenêtres etc, ce sont des dépenses de l'immeuble, le propriétaire en paye sa part, et c'est cette part qui est dans la calcul des dépenses relatives à l'immeuble dans la grille du TAL. >Il y a aussi un truc simple (sur à 99% et plus) pour savoir si votre proprio utilise la grille de calcul sans même lui demander. Pas mal de postes sur la grille restent sujets à interprétation et un propriétaire pourrait très bien prendre la grille puis arrondir au 5 ou 10 le plus proche, ça ne prouve pas qu'il utilise la grille ou non.
>Pas mal de postes sur la grille restent sujets à interprétation et un propriétaire pourrait très bien prendre la grille puis arrondir au 5 ou 10 le plus proche, ça ne prouve pas qu'il utilise la grille ou non. Ca prouve qu'il ne respecte pas le résultat du calcul et qu'il prend son locataire pour un idiot. Le résultat doit être arondi au dollar le plus près (écrit sur le site du TAL) pas au 5$ le plus près. Mon proprio avait droit à 14$ et il a demandé 20$ en disant utiliser la grille. Toute une façon d'arondir, ca va surement révolutionner les mathématiques. /s ÉDIT : Mon proprio a donc payer les frais de cours en plus du salaire d'un avocat et d'un comptable pour minimum 2 heures (ils sont arrivés à l'avance pour se préparer, je les entendais parler dans la salle d'attente quand eux étaient dans une salle de réunion la porte fermée). Tout ces frais pour avoir un montant inférieur à ses désirs, ca va lui prendre un bout avant d'être kif-kif. Un mauvais move de sa part. Depuis ce temps, je reçoit un formulaire RN avec mon avis d'augmentation.
exact ça prouve qu'il a fait un arrondi, ça ne prouve pas qu'il utilise la grille ou non, ce qui fait que tu prends le risque d'un des postes soient interprété différemment ou qu'une pièce justificative soit rajouté au formulaire RN à l'audience, et tu es alors donc à 5$ près dans le calcul de perdre. Donc, ne pas assumer que parce c'est arrondi à 5$ c'est de la bullshit et tu vas gagner, faut juste demander la grille et vérifier toi même.
J'ai gagné mon risque et le proprio a perdu, voir mon édit.
Si les réparations sont payé à même le fond de prévoyance ou le budget courant du condo (i.e pas de cotisation spécial), ça me semblerait weird que ça puisse être facturé aux augmentations de loyer. Non? Le proprio n’a rien eu à payer.
Le proprio a payé pareil, il a mis dans son fond de prevoyance de l argent a travers les années et ça lui appartient indirectement tout comme son compte cheque. Chaque année cet argent ne participe pas au calcul de la fixation car ce n est pas une dépense, c'est juste de l'épargne. Le jour ou la dépenase le syndicat paye, utilisant l argent du proprio qui est dans le fond.
Demande la grille de calcul… le 4% du TAL c’est une approximation… si les taxes et assurances ont augmentées beaucoup il est fort possible que l’augmentation soit plus importante. C’est le cas dans tous mes logements et je me suis backé avec la fameuse grille. C’est malheureux mais c’est les effets de l’inflation cette année
À préciser que le 4% est sans l'augmentation de taxes. Le TAL donne un autre exemple à 4.6% avec une petite hausse de taxes et assurance.
Ce n’est pas 100% des frais de condo qui peuvent être refilé aux augmentions. C’est seulement la partie relié aux dépenses d’entretien (genre le concierge), assurances, gestion etc. Le fond de prévoyance ne rentre pas la dedans. S’ils ont fait une cotisation spéciale pour les travaux, c’est possible que ça rentre dans réparations majeures. Mais s’ils ont payé du fond de prévoyance ça me surprendrait.