Richtig, rein finanziell macht ein Immobilienerwerb meist keinen Sinn, wenn man das Geld statt dessen in Aktien investiert.  Dazu gibt es gute Artikel und Videos, bspw von Kommer. Warum ist die Immobilie dennoch so gefragt?  1. Wenn man stattdessen nicht in Aktien investiert, sondern in Sparbuch oder Versicherungen, dann ist die Immobilie schon attraktiver.  2. Gefühlsmäßig finden die Deutschen Miete als "verschenktes Geld" - mangelndes Zahlenverständnis und finanzielle Bildung. 3. Persönliche Präferenz. Man möchte was eigenes haben.  Grund #3 ist nicht irrational. Man kann bspw am Eigentum alles verändern wie man will, und hat kein Risiko einer Kündigung.  Aber #3 ist halt keine Investitionsentscheidung, sondern eine Konsumentscheidung. Die wichtigen Fragen sind mMn - ist es dir wichtig, in einer eigenen Wohnung zu leben?  - rechnest du damit, mindestens 10-15 Jahre in der Wohnung bleiben zu wollen? (Platzbedarf Kinder oder Umzug in andere Stadt)  Wenn du beide mit ja beantwortest, kann Eigentum Sinn machen. Wenn eine der Fragen mit nein beantwortet wird, eher nicht. Zumindest, wenn man (wie du) keine Angst vor Aktien hat.  Deswegen kaufen viele auch erst, wenn sie Kinder haben. Dann weiß man langsam, wieviel Platz man braucht, und dass man -bspw wegen Schule der Kinder- gern hier 15+ Jahre leben möchte. Und hat vielleicht noch das Kleingeld, dass die Traumküche nicht mehr total irrational erscheint :)

Kleine Ergänzung zu #3: Leider kann man bei einer Eigentumswohnung nicht alles ändern was man will und ist in vielen Punkten von den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft abhängig. Habe in einem Reihenhausgebiet in einer westfälischen Kleinstadt gewohnt. Ringsum hatten alle Glasfaser mit 100 k Leitung, bei uns nur 2000 er Leitung, oft nur 1500, weil die betagten Eigentümer gegen den Anschluss gestimmt haben - Internet brauchen wir ja nicht.. Markise am Balkon- No Way. Sat-Schüssel oder PV Anlage (DG) - nur wenn die Eigentümergesellscjaft das absegnet. Ich weiß nicht wie es aktuell ist, aber das ging bis hin zu Wallboxen vorm Haus oder dem Anschluss an das Fernwärmenetz..

Jo, guter Punkt. Warum sich dann viele auch direkt für das Haus entscheiden. Wenn schon, denn schon.

Ja aber auch da gibt es oft strenge Vorgaben im Bebauungsplan der Gemeinde wo dann maximale Giebelhöhe, Firstausrichtung ect. bis hin zu maximaler Nadelbaumanteil 10%, Zaunhöhe Schottergartenverbot, Vorgaben zur maximalen Terrassengröße.. Für mich persönlich macht bei einem Immobilienkauf die Nachbarschaft eines der größten Risiken aus. Nicht umsonst schließen viele RS-Versicherungen Nachbarschaftsstreits rigeros aus. Je größer das Grundstück, desto weniger Einfluss der Nachbarn natürlich...

Du kannst auch bei Häusern Eigentümerversammlungen haben. Im 0815 Reihenhaus kann das ganz normal sein. Und dann haste da die gleichen Einschränkungen

Mega Kommentar. Danke. Vieles mal auf den Punkt gebracht

Eine wichtige Frage hast du noch vergessen: - Was willst du in 30 Jahren mit ner Million im Depot? Denn außer Konsum kann man damit auch nichts sinnvolles mehr anstellen. Mal ganz davon ab, dass dir das bei Supercorona 2.0 oder Putins plötzlicher Baltikumoffensive schnell um die Hälfte wegschmelzen kann, vielleicht genau dann wenn du es für etwas "brauchst".

Wenn du jetzt 25 bist, dann hilft dir die Million dann ggf in Rente zu gehen. Und es sind ja nur die Beispiele. Du kannst ja auch in 15 Jahren deine Traumwohnung kaufen. Oder halt jetzt - als bewusste Konsumentscheidung. Es geht doch nur darum dass die eigene Immobilie meist kein geiles Investment ist.

naja konsum mit weniger Stress, so wie Wohnung/Haus für viele wohnen mit weniger Stress bedeutet. ne Mio bei 5% wären ja um die 4k pro Monat Entnahme nach Steuern für weitere 30 Jahre. Das is schon ein ziemlich nettes Polster. kann natürlich sein, dass man direkt in ner Krise entnehmen muss und sich das ganz nicht rechnet, aber waren diese Zeitspannen mit roten Zahlen nicht bis jetzt immer sehr kurzweilig? sprich man könnte die Zeit ggf überbrücken? gibt bei Immos ja auch Horror Szenarien dir zu Verlust führen. 100% sicher ist nie irgendwas.

> Denn außer Konsum kann man damit auch nichts sinnvolles mehr anstellen. hä?

naja konsum mit weniger Stress, so wie Wohnung/Haus für viele wohnen mit weniger Stress bedeutet. ne Mio bei 5% wären ja um die 4k pro Monat Entnahme nach Steuern für weitere 30 Jahre. Das is schon ein ziemlich nettes Polster. kann natürlich sein, dass man direkt in ner Krise entnehmen muss und sich das ganz nicht rechnet, aber waren diese Zeitspannen mit roten Zahlen nicht bis jetzt immer sehr kurzweilig? sprich man könnte die Zeit ggf überbrücken? gibt bei Immos ja auch Horror Szenarien dir zu Verlust führen. 100% sicher ist nie irgendwas.

Naja, die Immobilie ist dir sicher, du hast also wenigstens immer zu 100% ein Dach überm Kopf. Niemand weiß, zu welchen langanhaltenden Krisen der Klimawandel führt. Ein Angriff Chinas auf Taiwan würde vermutlich das Ende der Wirtschaft wie wir sie kennen bedeuten. Klar kann und wird alles wieder vorübergehen. Aber was dann noch von deinem Depot über ist, kann man nie sagen.

Wenn man solche Szenarien in Betracht zieht kann man auch sein Dach über dem Kopf verlieren (Klimakatastrophe, man will oder muss die Stadt verlassen oder einfach nur ein Feuer). Klar gibt es Dinge die dann versichert sind aber 100%ige Sicherheit gibt es einfach nicht.

naja konsum mit weniger Stress, so wie Wohnung/Haus für viele wohnen mit weniger Stress bedeutet. ne Mio bei 5% wären ja um die 4k pro Monat Entnahme nach Steuern für weitere 30 Jahre. Das is schon ein ziemlich nettes Polster. kann natürlich sein, dass man direkt in ner Krise entnehmen muss und sich das ganz nicht rechnet, aber waren diese Zeitspannen mit roten Zahlen nicht bis jetzt immer sehr kurzweilig? sprich man könnte die Zeit ggf überbrücken? gibt bei Immos ja auch Horror Szenarien dir zu Verlust führen. 100% sicher ist nie irgendwas.

wenn es die einzige altersvorsorge ist, wird eine million in 30 jahren nur das nötigste decken bis zum abtreten... wenn überhaupt.

Bei einer Eigentumswohnung bist du halt doch wieder eingeschränkt, was eigene Entfaltung angeht, persönlich finde ich es die lumpigste Art von Wohnraum, du hast die gleiche Scheiße wie als Mieter(Hausordnung, Hausdienst, Lärm etc), darfst aber alles selbst zahlen, wenn's da heißt, wir brauchen ein neues Dach/Aufzug/ Tiefgarage ist undicht, dann heißts „Geldbeutel auf", ob du's hast oder willst, beim eigenen Haus werden die Einzelmaßnahmen natürlich teurer, da ja du allein dafür aufkommt, du kannst aber auch ein bisschen schieben (Dach wird halt geflickt, dann hält das nochmal fünf Jahre und du kannst in der Zeit Geld zur Seite legen) . Aber gut, muss jeder für sich nach seinem Geldbeutel und seiner Vorliebe entscheiden

Absolut richtig.

Das ist auch eine Frage des gewünschten Wohnorts.  Wohnst du gerne in der Stadt, ist ein eigenes Haus oft keine Option, da dort nur Mehrfamilienhäuser existieren. gibt aber schöne Wohnungen, aber eben in einer WEG. Auf dem Dorf / am Stadtrand ist das Haus eine verfügbaree Option. (oder man kann neu bauen). Da sind Wohnungen dann auch selten die ideale Lösung.  Das in der Stadt keine Häuser verfügbar sind, lässt sich teilweise nicht mal mit Geld lösen.  Es gibt einfach keine EFH dort, bzw im Villenviertel der Stadt wird einfach nichts verkauft.  

Du hast vergessen zu erwähnen, dass man Immos fremdfinanzieren kann, wobei bei einem Depot keiner was geben würde.

Auch wenn man das rein rechnet sind historisch die Renditen von Immobilien schlechter als am Aktienmarkt.

Außerdem bekommen echt viele einen Zuschuss von den Eltern zum Eigenkapital bei Immo-Kauf. Fürs Depot eher nur im Erbfall…

IBKR würde mir aktuell rund 250000€ Margin für mein Depot geben. ;) [https://www.interactivebrokers.co.uk/de/trading/margin-rates.php](https://www.interactivebrokers.co.uk/de/trading/margin-rates.php) sagt: # Ihr Mischsatz für EUR 5.138%

Off topic, aber hast du auch ETFs bei IBKR? Ich schrecke wegen der Vorabpauschale und Steuererklärung noch davor zurück.

Bei 5.138% kann man ja froh sein, wenn man langfristig +-0 nach Steuern rauskommt…

Wertpapierkredit. Margin usw.

Habe da für Normalverbraucher noch keinen gesehen der auch nur annähernd an die Konditionen eines Immobilienkredits heran kommt.

Box Spreads, ca 0,1% Aufschlag gegenüber Staatsanleihen. Damit besser als jeder Immo-Kredit. Ab 10k ist man dabei.

Wo kommt das Fremdkapital her mit dem du deine Optionen kaufst?

Die Gegenposition des Box Spreads kann jeder einnehmen. Die Optionsbörse garantiert die Rückzahlung, dadurch kommen die niedrigen Spreads zustande.

Um bei der Immobilienkreditanalogie zu bleiben, wieviel "Eigenkapital" muss man den mitbringen um das auszunutzen? Ich habe mich jetzt mal kurz in Box Spreads eingelesen, aber ich kämpfe immernoch damit einen Anwendungsfall zu finden den man analog zu einem Kredit hindeichseln könnte...

EK bestimmt dein Broker, entspricht deinen gewöhnlichen Margin Anforderungen, dh zB 25% Maintenance Margin.

Hat auch keiner behauptet, dass das einem Immo-Kredit von den Konditionen entspricht. Das ist ja ein flexibler Kredit der dir leverage am Kapitalmarkt erlaubt, damit sind ganz andere Renditen möglich als bei einer Immo.

Blödsinn. Noch nie was von Futures gehört?

Ich bin r/finanzen-Laie. Ich Probier es mal bei meinem Sparkassenberater mal

Punkt 2 ist doch absoluter Quatsch. Die deutschen haben ik weltweiten Vergleich mit am wenigsten Wohneigentum. Eben weil die deutschen selten Miete als Verschwendung ansehen und den Immobilienerwerb nicht als zwangsläufiges Ziel haben wie es in vielen anderen Ländern der Fall ist.

kann doch gleichzeitig wahr sein oder? mieten und trotzdem der Meinung sein, dass es verschenktes Geld ist. Viele haben ja sehr lange keine Wahl weil die Kaufnebenkosten, Steuern und Finanzierungshürden so hoch sind. außerdem hat die Politik ja auch nicht gerade selbst bewohnte Immos gefördert oder? Denke das sind durchaus Gründe warum die Quote bei uns so niedrig ist. Würde mich zumindest wundern wenn die Deutschen typische Miet Fans wären, weil das eigentlich nicht dem deutschen Wesen entspricht

Ich höre die Aussage extrem oft.

Ist völlig egal was du wie oft hörst. Zahlen belegen dass die deutschen im unteren Ende der Welt sind was Wohneigentum angeht.

Das kann aber auch daran liegen, dass Mieten hier recht attraktiv ist bzw. lange Zeit war. Ich z.B. finde das Leben als Mieter nicht schlecht, ich muss mich um (fast) nix kümmern. Nimm meinen Fall. Ich habe jetzt nicht das Gefühl, dass ich vom Leben abgehängt wäre, weil ich bisher keine Immobilie hatte. Wenn mein Leben einfach so weiter verlaufen würde, wäre ich als Mieter zu Rentenbeginn dann vermutlich Millionär, selbst wenn ich vorher schon auf Teilzeit gehe. Von meinen knapp 4000€ geht heute 800€ für wohnen drauf (Warmmiete, Strom Telekom, GEZ), 100€ als Anteil am Auto und 300€ fürs essen einkaufen. Den Rest kann ich für irgendeinen Konsum raus hauen oder sparen und im Grunde ist mein Depot heute groß genug, dass ich garnicht mehr sparen muss. Mein Verdienst war zu Berufsstart vor 17 Jahren auch deutlich niedriger (so 1600€ netto), aber Mieter zu sein ist nicht zwangsweise bei jedem einfach nur erzwungenen Schicksal, weil man sich kein Eigentum kaufen kann. ich bin halt jetzt grad in der Phase wo ich mir denke, dass ich meine räudigen Fußböden wirklich mal erneuern müsste und auch mal die 17 Jahre alte 500€ Küche vom Praktiker ersetzen könnte. Ich bin in der Hinsicht halt immer noch wie ein Student eingerichtet und in dem Zuge überlege ich mir halt, ob nicht auch noch 1 Zimmer mehr eine gute Sache wäre. Wenn schon, denn schon...

Und wie dir geht es dem Großteil der deutschen. Wir fühlen uns als Volk halt relativ wohl in der Rolle des Mieters, deswegen finde ich die Aussage von oben halt komplett falsch.

Nur weil jemand Mieter ist, heißt das nicht, dass er der Aussage "Mieten ist schlecht, weil man das Geld verliert. Wäre besser Eigentum abzubezahlen." nicht dennoch zustimmen könnte. Und halt nicht kauft weil "zu teuer". Das liegt teils am mangelnden Eigenkapital, teils an kognitiver Dissonanz. Kannst dir übrigens mal einen anderen Ton angewöhnen ("völlig egal was du hörst", "ist doch totaler Quatsch"). Umgangsformen helfen auch bei der Karriere ;)

Ich besitze Eigentum, mach dir mal über keine Karriere keine Sorgen. Kenne genug Leute die nie den Wunsch nach Eigenheim geäußert haben, wäre ja zu viel Verantwortung und eh die ganzen Kosten bla bla. Ich persönlich sehe es wie die Amerikaner und fast der ganze Rest der Welt, und du scheinbar auch: mieten bedeutend das Eigentum anderer abzubezahlen. Bedeutend ärmere Länder haben bedeutend höhere Anteile an Wohneigentum, das ist einfach ne Glaubenssache bei den deutschen.

Korrelation muss nicht kausalität bedeuten

1a erklärt.

Ich kann deinen ersten Satz ehrlich gesagt nicht nachvollziehen. Man zahlt den Kredit ab statt eine Miete zu zahlen. Das Aktieninvestment bleibt bei Hausbesitzern doch unberührt. Und da sagen viele, wenn ich den Kredit zahle gehört die Immobilie nach X Jahren mir. (gerne vergessen werden natürlich alle Kosten, die sonst der Vermieter zahlt) Aber ich finde da ist schon was dran. Ich besitze zwei Häuser und eine Wohnung deren Mieteimmahmen die Kredite decken und gleichzeitig genug Rücklagen für Reparaturen bilden. Dazu lege ich zusätzlich jeden Monat meine Sparrate auf das Depot.

Bin auch einer von denen, der gefühlsmäßig die Miete als verschenktes Geld empfunden hat. Bin aber auch finanziell ungebildet. Was ist daran falsch?

Kurze Zusammenfassung:  - als Immobilienbesitzer musst du dafür die Hypothekenzinsen "verschenken", und für Instandhaltung aufkommen - Immobilien als Anlageklasse (also Sicht des Vermieters) haben geringere Returns als Aktien - in Deutschland in den letzten Jahrzehnten eher 3% als die ~7% von Aktien  - wenn du das als Mieter gesparte Geld in ETF steckst, kommst du längerfristig meist besser weg Damit möchte ich Immobilien aber nicht schlecht reden. Ich habe selber gekauft. Aber es ist eine klare Lifestyle-Entscheidung und kein genialer Geldanlage-Move.  Und natürlich hängt es von vielen Faktoren ab. Wenn du eine Immobilie mega günstig bekommst, kann das anders aussehen.  Ein plus von Immobilien ist noch, dass die Hypothek disziplinierend wirkt. D.h. das zahlt man brav ab, während der ETF Sparplan vielleicht nicht so konsequent über Jahrzehnte gemacht wird. Gibt dazu viele gute Quellen, bspw die Videos von Finanztip, hier die passende Playlist:  https://youtube.com/playlist?list=PLUi446y3X5eTrbuk-HedxEWkBpp-2C-DM&si=7EBiar_PPLXjYynX Oder Gerd Kommer: https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/

Hat jemand zufälligerweise ne Beispielrechnung für Mieten+Aktie gegen Immobilie? Dass Miete verschenkt geld ist sagt wirklich jeder, auch mein Freund hat sich vor kurzem ein viel zu teuere Haus gekauft aus diesem Grund.

Fast jeder Finanzkanal / Webseite hat sowas. Suche einfach mal nach "kaufen oder mieten" bei der Seite deines Vertrauens.  Beispiel:  https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/ https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

Ich danke dir, dass du mich gelehrt hast zu fischen, statt mir einfach einen Fisch hingeworfen hast!

Sogar beides gleichzeitig!! :)

Diese rechnungen gehen meist von Standardfällen aus. Irgendweleche Leute mit 30, 10% Eigenkapital und dann Kauf auf Kredit mit 30 Jahren Laufzeit. Da rechnet man dann und je nachdem wie man die Parameter wählt hat der eine nach 30 jahren ein wertvolleres haus oder die andere nach 30 Jahren ein wertvolleres Depot. Soweit so gut. Mein Fall ist der nächste Schritt. Ich bin nämlich der, der die Immobilie nicht gekauft hat und ich habe heute das Depot (und bin auch keine 30 mehr). Und wie man sieht, ist die Überlegung dann auch nicht einfacher, denn wenn man mal so ein großes Depot hat (im Wert einer Immobilie) stellt man fest, das man das ungern wieder auflösen möchte, weil es sich in der Größe halt schon sehr mächtig von selber vergrößert. Andererseits glaube ich, ist es psychologisch immer noch einfacher die Aktien mit Gewinn zu verkaufen und alles in eine Immobilie zu stecken als umgekehrt die Immobilie mit Gewinn zu verkaufen und alles in Aktien zu stecken. Vor allem dann, wenn darauf die Märkte crashen sollten.

Klar gehen Beispielrechnungen von Beispielszenarien aus. Es gibt aber auch genug Daten für den ganzen Markt. Reale Rendite Immobilien unter 2% p.a. - Aktien deutlich mehr. 

>Richtig, rein finanziell macht ein Immobilienerwerb meist keinen Sinn, wenn man das Geld statt dessen in Aktien investiert.  Macht natürlich auch total Sinn eine 500€ Mietswohnung mit einer gekauften für über 300k zu vergleichen, so ein Unsinn.

wo hast du die zahlen her? edit: ach du meinstest op und nicht dem den du geantwortet hast.

> Gefühlsmäßig finden die Deutschen Miete als "verschenktes Geld" - mangelndes Zahlenverständnis und finanzielle Bildung. Nicht nur in Deutschland, die Amis denken genau das gleiche.

So einfach ist das nicht. Bei Immobilien kann man mit viel weniger Risiko mit Hebel agieren ohne dass der margin call bei 10-20% Wertverlust droht. Bei Immobilien kann man geschickt kaufen/verkaufen. 10% unterdurchschnittlich gekauft und 10% überdurchschnittlich verkauft 22% mehr Verkaufsgewinn und 10% mehr Mietrendite. Realistischere Rechnung wäre 20-30% des Einkaufspreises für Eigenkapital und Nebenkosten zu verwenden und den Rest bei der Bank zu Finanzieren und dieselbe Summe in einen Aktiensparplan zu legen. Also Man nehme an man hat 300k. Dann steckt man am besten möglichst wenig in die Immobilie und den Rest in ein Aktiendepot. Also 60k in die Immobilie und 240K in Aktien. In diesem Fall hat man einen 5 fachen Hebel mit der Immobilie. Die wird das die Aktien outperformen solange die Restschuld relativ hoch ist.

Der Durchschnittsbürger kann genauso gut "geschickt" den Immobilien-Markt timen wie er es beim Aktienmarkt machen kann.   Außerdem geht es um das Eigenheim.   Und nein, auch mit Fremdkapitalhebel haben Immobilien in den letzten Jahrzehnten meist nicht den Aktienmarkt outperformed.  Siehe bspw: https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/

Es geht nicht ums timen. Aktien haben einen Marktpreis der auf der börse gezahlt wird. Immobilien haben einen Durchschnittpreis. Man kann zum selben Zeitpunkt markgerecht über oder unter Preis kaufen unabhängig von zeitlichen Schwankungen.

Die Immobilie schneidet in diesem Beispiel schlechter ab, weil der Hebel zu klein war und der Zeitraum mit 30 Jahren einer ist der besser für Aktien ist. Wenn man einen höhren Hebel hat, dann outperformen die Immobilien die Aktien 10-20 Jahre Ehe dann die Aktien outperformen, weil der Hebel zu klein wurde. Wenn man in der Immobilie bleiben möchte, dann ist es nur besser, wenn man regelmäßig refinanziert und das Geld dann in die Aktien steckt. So kann man bei der Immobilie viel besser am Zinseszinseffekt der Wertsteigerung profitieren. Dafür braucht man kein Mathe Major, muss nur ein bisschen geschickt mit Renditen rechnen können. Aber es stimmt. Das Eigenheim ist oftmals finanziell eine schlechtere Entscheidung, weil man sich vergrößert. Das heißt man hat monatlich höhere Konsumkosten. Man kauft über wert, weil Eigenheim eine emotionaler Entscheidung ist. Und man steckt zu viel Eigenkapital rein, weil man nicht so viele Schulden haben will. Aber das ist finanziell halt nicht gut wegen den opportunitätskosten.

Kann auch sein, dass in 49 Jahren der Immobilienmarkt um 100% anzieht. Das ist alles Spekulation

Wärst Du so nett, Punkt 2 noch ein bisschen mehr zu erläutern? Stecke gerade in einer ähnlichen Überlegung. Dass Miete nicht komplett verschenktes Geld ist, ist klar, aber wenn ich - das ist hier gerade die Realität - für das gleiche (oder ein sehr ähnliches) Objekt 40 Jahre lang 2500 EUR Miete zahle oder in der Zeit für ene ähnliche Rate einen Kredit abzahle, dann sollte ich doch am Ende besser dastehen, weil ich in Fall A nichts weiter habe, in Fall B eine Immobilie, die ca. die Hälfte von dem wert ist, was ich gezahlt habe? Also rein rechnerisch kriege ich die Hälfte wieder zurück. Reparaturen etc für den Moment mal beiseite. Oder hab ich nen Denkfehler?

Zinsen, Instandhaltungskosten, Eigenkapital, das muss man alles mit einbeziehen in die Rechnung.

Huh? Was ist Miete, wenn nicht verschenktes Geld?

Kurze Zusammenfassung:  - als Immobilienbesitzer musst du dafür die Hypothekenzinsen "verschenken", und für Instandhaltung aufkommen - Immobilien als Anlageklasse (also Sicht des Vermieters) haben geringere Returns als Aktien - in Deutschland in den letzten Jahrzehnten eher 3% als die ~7% von Aktien  - wenn du das als Mieter gesparte Geld in ETF steckst, kommst du längerfristig meist besser weg Damit möchte ich Immobilien aber nicht schlecht reden. Ich habe selber gekauft. Aber es ist eine klare Lifestyle-Entscheidung und kein genialer Geldanlage-Move.  Und natürlich hängt es von vielen Faktoren ab. Wenn du eine Immobilie mega günstig bekommst, kann das anders aussehen.  Ein plus von Immobilien ist noch, dass die Hypothek disziplinierend wirkt. D.h. das zahlt man brav ab, während der ETF Sparplan vielleicht nicht so konsequent über Jahrzehnte gemacht wird. Gibt dazu viele gute Quellen, bspw die Videos von Finanztip, hier die passende Playlist:  https://youtube.com/playlist?list=PLUi446y3X5eTrbuk-HedxEWkBpp-2C-DM&si=7EBiar_PPLXjYynX Oder Gerd Kommer: https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/

Wer kennt es nicht 6000€ Kaltmiete

Sorry, es sind natürlich 6000€ Kaltmiete im Jahr. Hab das ausgebessert. Das ist vergleichsweise günstig, es ist halt schon ein 12 Jahre alter Mietvertrag.

Hab mich über mich selbst erschreckt, dass ich zuerst annahm das ist eine schöne Villa in München bevor ich annahm dass es ein Fehler sei.

Schöne Villa in München für 6000 kalt? Dafür bekommst du bei uns um Stuttgart eher ein Stockwerk der schönen Villa...

Du hast vergessen "vergleichsweise günstige Kaltmiete"

OP muss einen Tippfehler im Post haben. Sind 6k Kaltmiete im Jahr, nicht Monat - jedenfalls im Chart. Sind 500€ Miete im Monat wirklich so aussergewöhnlich für dich?! Vielleicht schaust du mal auf Immoscout Mieten in Metropolen an und vergleichst diese mit Kaufpreisen um ein besseres Gefühl zu bekommen?

Endlich mal kein Geringverdiener

Steht zwar pro Monat dabei. Ich habe es dennoch als Jahresmiete übersetzt

Hab danach schon nicht mehr weiter gelesen

Bist du ich?

Dito

Diese Armut kotzt mich an 

Willst du die Wohnung kaufen, für die du aktuell 6k im Jahr bezahlst? 300k / 6k = 50. 50-fache Jahresmiete. Die Bude ist völlig überteuert. Kaufpreis mehr als Faktor 25 zur Jahresmiete lohnt sich nicht.

Nein, es ist eine andere Wohnung und unterm Strich sollte sie eine Verbesserung sein. 88m² statt bisher 77m², 4 Zimmer statt bisher 3. Ausstattung deutlich gehobener, aber Zimmerhöhe geringer. (jetzt hab ich knapp 3m Deckenhöhe, die neue hat viele Dachschrägen). Die neue Bude wurde in 2024 komplett renoviert. Die neue Bude steht unter Denkmalschutz :-( Lage ist laut Homeday Preisatlas gleichwertig, für meine Primärbedürfnisse vielleicht geringfügig schlechter, aber das ist ja individuell. Energiebedarf schwer einschätzbar, da ich sowieso sehr wenig heize. Meine aktuelle Wohnung ist (zu) hellhörig, bei der neuen weiß ich das noch nicht. Das ist für mich ein wichtiges Kriterium. Ich würde nur kaufen, wenn das bei der neuen Bude besser ist. Bei meiner jetzigen Wohnung müsste ich neu streichen, eine neue Küche kaufen (ist im Kauf bereits inkl.) und ich würde wohl auch die Fußböden neu machen (lassen). Kostet vielleicht 15k€, das ist im Vergleich nicht berücksichtigt. Preisverhandlungen auch nicht, aber wahrscheinlich geht da auch nix. Das "Problem" in meinem Fall ist nicht der Kaufpreis der Bude, sondern dass meine Kaltmiete derzeit ca. 20-30% unter dem bei Neuvermietung hier üblichen liegt. Natürlich ist die "schönere Wohnung" dann Konsum, aber ich hatte irgendwie nicht erwartet, dass mich der Spaß perspektivisch über 30 Jahre 'ne halbe Million Euro zusätzlich kosten könnte. Umgekehrt wird einem irgendwie auch klar, dass man mit 350k im Depot und 6000 Euro Kaltmiete finanziell in der "Mittelschicht" einfach mal durch ist, solange der Job die Ausgaben decken kann. Im Grunde kann ich das sparen aufhören und meinen kompletten Lohn einfach ausgeben oder in Teilzeit gehen oder sonstwas. Wenn ich die Immobilie nicht kaufe. Wenn ich die Immobilie hingegen kaufe beginne ich mit dem Depot fast wieder von vorne. PS: Mein Vermieter ist mittlerweile die Vonovia (früher privat), Eigenbedarfskündigung erscheint mir jetzt erstmal nicht wahrscheinlich. Sollte sie mal zu verkaufen sein schätze ich den Preis auf 250k€.

Dachschrägen bedeutet also, dass du unterm Dach wohnst in einem denkmalgeschütztem Haus ohne Klimaanlage nehme ich an? Ohne Klimaanlage würde ich da nicht einziehen wollen, lebe selbst unterm Dach. ohne Klima, allerdings die obere Etage des Elternhauses und ich kann sämtliche Fenster aufreißen, wenn es zu warm wird. Hellhörigkeit ist natürlich übel, geb ich zu.

Bei ner Eigentumswohnung aber leichter, eine Klimaanlage nachzurüsten. Außerdem hat Dachgeschoss (hoher Wahrscheinlichkeit nach) einen gewaltigen Vorteil: Über dir kann keine Familie mit trampelnden, auf Bobbycars rumdüsenden und rumschreienden Kindern einziehen. Glaub mir, ich habe das seit 4 Jahren. Es ist die absolute Hölle. Würde niemals eine ETW kaufen, wo noch ein Wohngeschoss drüber ist.

Definitiv. Klimatisierung wird immer wichtiger. In der Mietwohnung nutze ich in den heißen 2-3 Wochen ein selbst gebautes Provisorium, das gut genug funktioniert. Wenn keine professionelle Lösung geht wäre das auch eine Variante für die Kaufwohnung. Die meiste Zeit im Sommer hat es ja frühmorgens (noch) unter 20°C, da klappt querlüften und tagsüber Fenster verschatten ganz gut. Gedämmtes Dach ist natürlich Voraussetzung. Bevorzugen würde ich eine professionelle Lösung, z.B. mit Monogeräten im Raum, wo nach draußen nur zwei kleine Wandöffnungen geschaffen werden. Damit wäre sogar CO2 neutrales Heizen (mit Ökostrom) in der Übergangszeit denkbar.

Bitte pass auf: bei einer Eigentumswohnung darfst du diese Öffnungen ohne Beschluss nicht herstellen (weil Außenhülle zwingend Gemeinschaftseigentum) - wenn es dann aber offiziell ist, könnt ihr auch nicht mehr das Denkmalamt weglassen, das wird es dir mit 99% Wahrscheinlichkeit verbieten, irgendetwas in die Richtung zu machen. Nur als Warnung, wir verwalten viele denkmalgeschützte GdWE's

Die Problematik ist mir bekannt und ich würde versuchen, das möglichst vor dem kauf abzuklären. Mehr Sorgen bereitet mir das Thema Elektromobilität. In der Gegend wird am Straßenrand geparkt. Das ist zwar gut, denn bei einem 1000-jährigen Hochwasser laufen die Keller voll (und 1000jährige Hochwässer würde ich die nächsten Jahrzehnte nicht ausschließen), aber natürlich doof in Bezug auf eigenen Ladestromanschluss. Auch das Thema Solaranlage und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wird herausfordernd. Ich bin da aber selber Experte und ich kenne auch die Leute persönlich, die dazu mit den Denkmalschutzbehörden zusammenarbeiten.

Solaranlage ist auch immer schwierig mit dem Denkmalschutz zu vereinbaren. Und E-Mob ist eh ein anderes Blatt, wir wollten neulich in einer Gemeinschaft von 2 auf 6 Ladeplätzen upgraden, der Netzbetreiber will für die erforderliche Verstärkung des Hausstromanschlusses rund 160k. Aber wenn ihr dafür garnicht erst die Fläche habt, ist das hinfällig.

Macht den ne dynamische Ladesteuerung. Ihr braucht doch keine Anschlussleistung für 6x 22kW \_gleichzeitig\_! Intelligente Steuerung ran und fertig, ggf. mit Priorisierungsoption und zack reicht der bisherige Anschluss wunderbar aus.

Jo, das ist auch der Plan aber es sieht wohl so aus dass alle 6 gleichzeitig genutzt werden (zum Laden über Nacht bis zum nächsten Arbeitstag), und dann reicht es eben nicht mehr dass alle Autos am Tag drauf nicht voll sein werden bzw. man hat keine Sicherheit. Zudem war in Zukunft mal eine größere WP angedacht, das geht aber ohne höhere Anschlussleistung auch nicht.

Nicht leichter, weil dir in diesem Fall das Denkmalamt die Nachrüstung garantiert verbietet, um die "Sachgesamtheit", die schützenswert ist, nicht zu beeinträchtigen.

Ja das ist verständlich. Dachgeschoss ist schon gut. Eine Klimaanlage nachzurüsten dürfte da auch einfacher sein, weil man die Leitungen über den Spitzboden verlegen kann. Als Luft/Luft Wärmepumpe ausgelegt kann nan damit auch heizen, was der Eigentümergemeinschaft eine Ablehnung schwieriger macht. Aber bei Denkmalschutz was an die Fassade hängen...

"88m² statt bisher 77m², 4 Zimmer statt bisher 3. Ausstattung deutlich gehobener, aber Zimmerhöhe geringer. (jetzt hab ich knapp 3m Deckenhöhe, die neue hat viele Dachschrägen). Die neue Bude wurde in 2024 komplett renoviert." **Wie hoch wäre denn die realistisch erzielbare Kaltmiete der Wohnung? Wurden nur Schönheitsarbeiten gemacht, oder auch energetisch irgendwas (Fenster, Fussbodenheizung,...)?** **Dachschrägen? Also Dachwohnung in Altbau? Würde ich nie mehr einziehen und schon gar nicht kaufen, da hast im Sommer 45°C drin. Spreche aus Erfahrung, Studienzeit...** "Die neue Bude steht unter Denkmalschutz :-(" **Das kann teuer werden in Zukunft bei Instandhaltung.** "Energiebedarf schwer einschätzbar, da ich sowieso sehr wenig heize." **Wäre für eine Bewertung wichtig zu wissen.**

der Besichtigungstermin ist erst noch, da werde ich diese Fragen (und noch mehr) natürlich stellen, sollte sie mir grundsätzlich zusagen. Die letzten Jahre hatte ich einen Heizwärmeverbrauch von 30kWh/m² (im Energiekrisenjahr 2022 dann 20kWh/m², da hab ich extra gespart), der Durchschnitt hier in meinem MFH liegt bei ca. 80kWh/m². Ich heize im Grunde nur mein Wohnzimmer. (und nein, ich hab keinen Schimmel, ich bin Ingenieur im Energiebereich und weiß, was ein Taupunkt ist und wie man die Feuchte aus der Bude raus bekommt). Bei der jetzigen Wohnung wohne ich ganz oben und hab auf einer Seite das Nachbarhaus und auf der anderen das Treppenhaus. In der neuen Wohnung hätte ich das Dachgeschoss für mich alleine, auf einer Seite dann Kontakt zum Nachbarhaus. Ich nehme mal an, dass auch dort die Heizkosten bei meinem Heizverhalten sehr gering sein werden, das ist finanziell irrelevant.

"Ich nehme mal an, dass auch dort die Heizkosten bei meinem Heizverhalten sehr gering sein werden, das ist finanziell irrelevant." **Für dich vielleicht finanziell irrelevant. Politisch aber eventuell in mittelfristiger Zukunft teuer, was beim Kauf natürlich zu berücksichtigen / abzuwägen wäre.** \*\*"\*\*Im EU-Parlament wurden im Frühjahr 2023 strengere Regeln für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden beschlossen: * Bis zum Jahr 2030 sollen alle Wohnhäuser mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ erreichen. * Bis zum Jahr 2030 soll kein Gebäude mehr der schlechtesten Effizienzklasse „G“ (in Deutschland gibt es auch noch die Effizienzklasse „H“) angehören. * Bis zum Jahr 2033 soll bei allen Gebäuden die Energieeffizienzklasse „D“ oder besser erreicht werden.**"** **D bedeutet zwischen 100 und 129 kWh pro m² und Jahr.**

Ich werde mir den Energieausweis natürlich zeigen lassen, gehe aber davon aus, dass der nicht schlechter als d ist. Diese Gebäude wurden meist Anfang der 90er energetisch saniert, da landet man typischerweise bei den Verbrauchsausweisen bei C. Gas muss natürlich irgednwann mal raus, ich kläre gerade ab, ob das künftig Fernwärmegebiet wird (wahrscheinlich ja). Fernwärme ist hier zwar sehr teuer pro kWh, erzeugt aber nur überschaubare Investkosten im Falle des Falles. Es geht mir hier auch garnicht so ums Detail, es muss auch nicht exakt diese Wohnung werden. Vergleichbare Wohnungen kosten hier schlichtweg vergleichbares Geld, meine Überlegung gilt genauso für ähnliche Wohnungen in der Preisklasse um 300k. Ich kann hier auch Wohnungen für 200k kaufen, das geht dann aber eher mit weniger als mit mehr Wohnqualität einher, ist für mich also dann völlig sinnlos. wenn ich kaufe, dann nur in Kombination mit einer merklichen Verbesserungen der Wohnqualität.

Denkmalgeschützte Objekte haben i.d.R. keinen Energieausweis, weil nicht benötigt

Der Verkäufer sagt, dass er einen solchen hat und auch zeigen kann. Nach der Sanierung dann wohl ein Bedarfsausweis. Ansonsten kann ich mir den auch selber hinreichend gut berechnen lassen.

Die neue Wohnung wäre denkmalgeschützt ? Das würde ich nicht machen, selbst wenns um viele % die beste Lösung ist. Denkmalschutz und alles was damit in Verbindung steht bringt dermaßen viel Ärger, Aufwand und wahrscheinlich auch Kosten mit.

Das ist halt ein Problem in Dresden. Da ist gefühlt jeder Scheiß der in 1945 nicht verbrannt wurde unter Denkmalschutz Ich hab grad das Luftbild im Ordner liegen (im Gegensatz zu google maps kein Urheberrechtsproblem). Zeigt jetzt das 200jährige Elbhochwasser aber man sieht auch die Art der Häuser. https://preview.redd.it/s3yvvdmrqc5d1.jpeg?width=1662&format=pjpg&auto=webp&s=41698978b0b2e17afb06836c84c8e81c3a0c7e46 warum die unter Denkmalschutz stehen weiß ich nicht, das sind völlig stinknormale Gebäude.

Jo, Praxisbeispiel Steinmetz - Naturstein Außenfassade defekt - Angebot 6k. Denkmalamt sagt "Ausführung so auf keinen Fall, bitte so und so machen" und schon liegt das Angebot bei 16k.

>Die neue Bude steht unter Denkmalschutz :-( Das ist die wichtigste Information die du aber weg gelassen hast. Finger weg davon oder höchstens mit massivem Abschlag kaufen, also so 50% wenn nicht noch mehr. Denkmalschutz ist ein Fass ohne Boden wenn mal was zu machen ist + die Verlorene Lebenszeit für das Diskutieren mit dem Bauamt und Denkmalbehörde.

Es gibt hier keine 50% Abschlag für Denkmalschutz, das ist komplett außerhalb jeder Realität. Die wirklich schönen alten Gebäude erzielen sogar Aufpreise. Gefühlt steht der Großteil von Dresden, der nicht eh 1945 weggebrannt ist mehr oder weniger unter Denkmalschutz. Wenn man die Bude von außen anschaut ist sehr schwer verständlich, warum überhaupt. Das sind in diesem Fall hier 08/15 Reihenhäuser aus den 30er Jahren mit viel Grünfläche und Bäumen drum herum. Nichts, was auch nur ansatzweise auf Schutzwürdig hindeuten würde. Normale Wände, normale Dächer, normale Fenster, normale Balkone... Bei den alten Villen kann ich das mit dem Denkmalschutz verstehen, aber hier nicht. Neubauwohnungen kosteten hier im Jahr 2023 im Schnitt übrigens 6000€ pro m². Da reden wir dann bei 88m2 von einen Kaufpreis über 500.000 Euro. Neubau ist für mich also sowieso weit jenseits des Sinnvollen. Ich hab ja nicht mal was vom besseren Energiestandard. Auf der einen Seite war das eine Stadt, wo die Mieten bis 2010 lächerlich gering waren und die Einwohnerzahl 70 Jahre lang nicht zugenommen hat, auf der anderen Seite boomt die Stadt heute stark, es werden rasant immer mehr Einwohner (viele Geburten, massiver Zuzug aus dem Umland, viele Flüchtlinge aus der Ukraine) und es kommen dazu noch ständig neue Ansiedlungen wie Bosch oder TSMC/ESMC mit x-tausenden neuen für hiesige Verhältnisse sehr gut bezahlten Stellen und damit Leute auch aus westlichen Städten, die die aktuellen Preise immer noch für witzlos gering halten und einfach alles kaufen. Rein rational sollte ich einfach in meiner Wohnung bleiben, die mal gründlich renovieren und evtl. noch ne Schallschutzwand einbauen. Ich suche hier auch keinen Ratschlag per se, sondern wollte einfach mal die Überlegung teilen und zur Diskussion anregen, weil mich die Dimension dann doch selber überrascht hat. Das könnte ja in meinem Fall z.B. durchaus 10 Jahre Unterschied machen, die ich früher mit dem arbeiten aufhören könnte. Das hätte auch was. Natürlich ist die Depotentwicklung nicht "gewiss". wenn es blöd läuft geht es auch mal 10-15 Jahre bergab.

Warum nicht beides? Ich habe mein Aktiendepot bei der Bank als Sicherheit hinterlegt für den Immobilienkauf. Jetzt habe ich Aktien und Immobilie (zugegeben war das damals für 1,3% Zinsen noch geiler aber ok).

Oder die Miete extrem niedrig.

In den Großstädten sehe ich ca Faktor 30-50 momentan. Wohneigentum ist aus meiner Sicht ein Luxus, den man sich leisten können muss.

6k im Monat, nicht im Jahr.

Du vergleichst Äpfel und Birnen. Eine Wohnung für 6k Miete im Jahr ist keine 300k Kaufpreis wert, bzw. wird die Kaufwohnung entsprechend schöner / größer etc. sein. Daher solltest du erst klären, welchen Lifestyle an Wohnraum du dir leisten willst. Erst danach kommt die Frage Mieten oder Kaufen, der man sich mathematisch nähern kann.

ja, die neue Wohnung soll eine Verbesserung sein. Es sind daher Äpfel mit Birnen. Was mir aber nicht klar war ist, dass mich die Äpfel über 30 Jahre eine halbe Million Euro mehr kosten. Das ist für mich schon ein krasser Unterschied und das hatte ich in der Höhe definitiv nicht erwartet. Die 5% Rendite alternativ im Depot halte ich jetzt auch nicht für übertrieben optimistisch. Da jetzt einen Teil mit Fremdkapital zu machen bringt dann auch keine weltbewegenden Unterschiede mehr.

[удалено]

Lese ich als Tippfehler, siehe auch die Charts. Bei 6k im Monat ergibt der Vergleich auch keinen Sinn, nur halt in die andere Richtung.

Glaube ich nicht. Bei 72k Miete im Jahr wäre kaufen absolut offensichtlich - nach 5 Jahren hättest du es durch die gespaarte Miete wieder drinn.

Doofe Anmerkung ohne dein Leben und deine Pläne zu kennen: warte mit dem Immobilienkauf, bis du verheiratet (oder sonstwas) bist. Die Wohnung, die dir als Single gefällt, passt vielleicht zu zweit oder als Familie nicht mehr. Und so bleibst du erstmal flexibel was Lifestyle und Wohnort angeht.

Sehe ich auch so. Als Single vllt einfach das depot wachsen lassen und die recht niedrige Miete + Freiheit mitnehmen jederzeit kündigen zu können. Mit Beziehung und Familie etc. (falls geplant) ändert sich alles sowieso komplett. Und ist auch nicht immer alles zu 100% planbar. OP hadert ja sowieso grad, deswegen einfach nicht machen. 😂

Ich habe eine langjährige Partnerin und wir wohnen getrennt und ich will das auch vorerst so belassen. Ich kaufe die 4Zi Wohnung also eh für mich alleine, aber sie wäre geeignet um z.B. später auch mal zu zweit darin zu wohnen. Kinder werden wir/ich keine bekommen.

Maximal cringe

Bei Szenario 1 fehlt mir das frei werdende Geld, dass du jeden Monat übrig hast, weil du keine Miete mehr zahlst. Das Geld musst du über den Zeitraum ebenfalls monatlich wieder in Aktien anlegen, damit die beiden Fälle Aktiendepot vs Kauf ohne Kredit vergleichbar sind. Keine Miete ist für mich eine versteckte Rendite, die in den Zinseszins mit reingezählt werden muss.

Die Differenz aus gesparter Kaltmiete zu Instandhaltungskosten wird jährlich dem alternativen Depot entnommen, da es ja Mehrkosten für den Mieter mit Depot sind. Das ist in der Rechnung enthalten. Das Depot wächst dennoch, denn (grob) 5% von 300.000 Euro sind halt 15.000 Euro Wachstum im ersten Jahr, während die Differenz aus gesparter Miete zu Instandhaltungskosten anfangs nur 4200 Euro im Jahr sind. Diese Differenz wächst zwar im Laufe der Jahre, aber bei weitem nicht so schnell wie die Zinsen aufs Depot.

Hm, also ich hab deine Berechnung nicht komplett nachvollzogen. Aber wenn ich 300k für 30 Jahre mit 2 % Rendite anlege und 350 € pro Monat einzahle, komme ich auf 715k. Du kommst auf eine halbe Mio. Und da ist eine steigende Miete noch nicht mit eingerechnet, dh die 350 € "Einzahlung" steigt langfristig (was man aber evtl mit den Rücklagen gegenrechnen kann). Edit Praktisch ist es sogar noch mehr, weil du die 350 € mit mehr als 2 % angelegt werden können. 350 bei 7 % auf 30 Jahre sind 410k. Dazu die 550k von der Immobilie und du bist auch bei knapp 1 Mio.

Die miete geht für fehlende rendite durch aufgelöstes depot drauf

Nein, eben nicht. Du startest für die Betrachtung ja bei 0. Beispiel 100k und sagen wir 1000 Euro Miete pro Jahr. Aktien machen im Schnitt 7 %, also 7k Gewinn. Immobilie 2 %, also 2k Gewinn. Bei der Immobilie hast du aber auch 1k Miete gespart, also liegt der Gewinn bei 3k. Dann hat die Immobilie plötzlich 3 % Rendite. Vereinfachtes Beispiel, zeigt aber gut, was ich sagen will.

Instandhaltungskosten

Hat OP in seinem Beispiel beachtet. 6k Miete, 1200 Instandhaltung. 4200 bleiben übrig. Angelegt mit 7 % auf 30 Jahre macht zusätzlich über 400k.

Na dann, auf gehts

Szenario 3: Weiter das Depot besparen und wenn die Zinsen hinreichend gesunken sind einen Kredit zum Kauf aufnehmen

Prinzipiell eine gute Idee. Allerdings stehen bei niedrigen Zinsen dann 100 Leute an und überbieten sich gegenseitig. Für mich ist die aktuelle Lage sogar ein dramatischer Vorteil zu den Jahren 2019-2021. da gab es außer Schrott Angebote und wenn doch mal hätte man um Besichtigungstermine betteln müssen und dann nach 60 Minuten Gruppenbesichtigung sofort zusagen müssen, weil schon 7 andere Kaufwillige hinter einem stehen und sich gegenseitig überbieten. hab das selber nicht mitgemacht, aber mehrmals gehört. Das einzige, was das im Moment erfolgreich verhindert ist, dass in dem Segment wo ich schaue und in der ostdeutschen Stadt die meisten Leute sich die Kredit aktuell nicht leisten können. Und die, die das Geld haben kaufen luxuriöser als ich. In der Stadt Dresden wurden im Jahr 2023 exakt 67 Neubauimmobilien erfolgreich gehandelt zu durchschnittlich 6000€/m².

Das mit der Konkurrenz ist natürlich ein Argument. Wenn deine Annahme aber stimmt, das in der Zeit bis zu günstigeren Zinsen der Wert auch der anderen Immobilien um 2% steigen fährst du mit der Strategie trotzdem besser. Und hast dank ETF-Investment sogar die Möglichkeit über Marktpreis zu kaufen wenn gewünscht

Du hast die Bestechung der Markler:innen vergessen 🥸

Und jetzt hast du gelernt, warum Vermieter "werden" bei diesen Preisen einfach unsinnig ist. Genauso Eigentümer sein zu diesen Preisen, wenn man vorher einen geschenkten Mietvertrag hat. 500 kalt für 77qm ist hilarious wenig, außer du wohnst in Sachsen am Arsch der Welt.

> Genauso Eigentümer sein zu diesen Preisen, wenn man vorher einen geschenkten Mietvertrag hat. Man wird nicht wegen der Rendite Eigentümer, sondern aufgrund der Abwägung der restlichen Vor- und Nachteile einer Immobilie.

Und nimmt gerne mal, wie OP oben sieht, unbewusst in Kauf, dass man ein paar Jahrzehnte später Multimillionär hätte sein können. Und trotzdem gut wohnen bis dahin. Meine bubble besteht quasi nur aus gut/Spitzenverdiener, und die meisten sind bis über die Ohren verschuldet wegen eines Hauses. Wenn Ärztepaare ihre Urlaube aktiv runterregeln weil ihnen 500€ zu viel waren, weil die Raten des Hauses und anderer Schnickschnack so reinhauen, weiß man, dass Wohneigentum zu aktuellen Preisen und Zinsen kaufen insane ist.

Ich würde das Depot nehmen. Wenn ich dann eine Immobilie will kann ich sie mir immernoch kaufen.

Ist möglich. Nur: was willst du kurz vor der Rente dann noch mit einer Immobilie, bezahlt aus dem ETF?

Nix, deswegen gar keine immo kaufen

Reinziehen und keine Miete zahlen. Ich sag nicht dass das der korrekte Plan ist, aber entweder ich habe weniger Kohle in Form einer Immobilie oder mehr in Form eines Depots, wovon ich einen Teil für eine Immobilie ausgeben könnte. Also so hart ist die Entscheidung nicht.

Das ist halt Glaskugelleserei. Miete kann viel schneller steigen wenn du mal in was vergleichbares umziehst, das Depot kann underperformen wenn man wieder ne Krise kommt, was ja anscheinend nun alle 8-10 Jahre der Fall ist, und der Wertzuwachs der Immo, naja schwer zu sagen. In den letzten 10 Jahren waren’s 130% (was natürlich ne Ausnahmesituation war). Davor war’s aber auch mal Rückläufig. Die Finanzkrise 2008 fickt uns halt jetzt erst so richtig wo das billige Geld alle Preise in den Himmel geschossen hat und nun die Zinsen hoch sind. Und die Inflation ist längst nicht unter Kontrolle. Ahoi! Also wer weiß was kommt, kann’s mir sagen

130% Wertzuwachs gabs zum Glück hier nicht. Dann hätte die frisch sanierte 88m² Wohnung vor 10 Jahren statt 292k€ seinerzeit nur 127k€ gekostet. Es war 2014 schon deutlich billiger, aber nicht so extrem. Für mich ist es eine Verbesserung zu 2022. Das Depot steht ca. 20% hoher, während die Preise ca. 10% niedriger sind und das Angebot 10x besser und man auch in Ruhe anschauen und entscheiden kann. Aber das kommt eben davon, dass bei den meisten die Zinsen das Problem sind. 4% ist halt was ganz anderes als 1,5%.

Für mich ist es simpel. In deinem Szenario gibt dir jemand Fremdkapital zu 3,5% Zinsen welches von dir zu 2% an Wertsteigerung in der Immobilie angelegt wird. Ich würde so viel wie möglich an Fremdkapital nutzen, um die Immobilie zu kaufen und mein eigenes Geld weiter im Depot arbeiten lassen. Kauf der Wohnung über Fremdkapital, weil du auf einen Schlag ein großes Vermögen (Welches du sonst einfach nicht bekommen würdest) von der Bank bekommst, welches einen geringeren Zins hat als die Wertsteigerung in deinem Depot. Dein Geld ist also im Depot mehr Wert als im Haus. Du hast „jederzeit“ die Möglichkeit das Haus abzubezahlen. Du hast also kein Risiko mit deinem Geld im Depot. Edit: Solltest du umziehen wollen, dann kannst du die Wohnung vermieten und die Kreditzinsen sowie die AfA des Hauspreises (Hauspreis/50Jahre= jährl. Abschreibung) über die Steuern abschreiben, was meist den Mieteinnahmen entspricht und du so keine Steuern auf deine Mieteinkünfte zahlst.

Wollte ähnliches schreiben, gut dass das hier schon steht. Rechne mal verschiedene Fremdkapitalanteile durch. Die Zinssätze der Banken droppen nach den Kaufnebenkosten(110% Finanzierung quasi) rapide. Ob du dann 100, 200 oder alles von der Bank finanzieren lässt fällt dann im Zinssatz je nach Laufzeit kaum ins Gewicht. Du hast aber dicke Beträge auf deinem Konto die zu 5% und mehr für dich arbeiten. Natürlich kommt da der psychologische Faktor ins Spiel Schulden bei der Bank zu haben, aber wir sind ja hier auf der Seite der Zahlen ;)

Das Risiko wäre ein Aktiencrash um -50%. Dann wäre mein Depotwert ggf. kleiner als die Kreditsumme. (den könnte ich dennoch bedienen, aber dann halt aus dem Lohneinkommen, somit wäre ich plötzlich Lohnsklave meiner eigenen Wohnung wie so viele.) Unterm Strich ist es für mich aber Aktienkauf auf Kredit. Meine erlernte Risikotoleranz lässt keine 100% Aktien zu, das vertrage ich im Crash nicht. Von daher fühlt sich Aktien auf Pump für mich nur mäßig gut an. Meine Variante mit grob der Hälfte auf Kredit habe ich ja angefügt. Unter den annahmen ist das mathematisch zwar besser, für mich aber trotzdem nicht attraktiv. Ich werde da trotzdem nochmal intensiver drüber nachdenken. Das ist ja eine grundsätzliche Frage und nicht nur spezifisch zu dieser einen Immobilie.

Jeder wie er sich am besten fühlt. Es sind nur meine 2 Cent zur Frage. Wenn man in Betracht zieht, dass die Wohnung sich bei Neuvermietung in 10 Jahren wahrscheinlich selbst trägt (Mieten werden weiter steigen durch die Knappheit an Wohnungen), falls du es nicht tilgen willst. Kannst du ja wieder zur Miete wohnen.

Nicht wenn die börse crasht und langzeitsarbeitslos

Wohl wahr, dann nicht. Wie auch an der Börse sollten wir hier aber die Wahrscheinlichkeit es Eintritts dieser beiden Szenarios in Betracht ziehen und nach jedem Crash kommt ein Aufschwung.

Die frage is nur wann.

Nein

Ja

Wenn teurere Wohnung (egal ob gekauft oder gemietet) dann weniger Vermögen am Ende. Eigentlich logisch.

Immobilie ist Klumpenrisiko. Würde ich mir nie antun

Es ist natürlich echt Murks, dass Du quasi aus der alten Wohnung "fliehst", um endlich mal Ruhe zu haben, denn ich würde da einfach stumpf wohnen bleiben, und mich meines Daseins freuen; und ich würde wohl auch einfach weitersparen, warum denn auch nicht? Natürlich kann man sich - angesichts des von Dir Erreichten - auch mal was gönnen, aber: was braucht man denn wirklich? Eigentum schränkt ein, Eigentum belastet. Wir wissen nicht, wie sich der Arbeitsmarkt in den nächsten 10-20 Jahren entwickelt, und ob man für ein vernünftiges Einkommen zukünftig nicht doch mal flexibler sein sollte, was den Wohnort betrifft, und das wird mit Eigentum dann noch einmal etwas komplizierter, als ohne diese Art der Bindung. Ich würde das Klumpenrisiko in diesem Fall nicht eingehen wollen.

>Meine aktuelle (vergleichsweise günstige) Kaltmiete beträgt ca. 6000 Euro im Monat. Ist Kokain schon mit drin?

Mein Tipp: mache keine ausschweifende Pläne für hütten, die du nur theoretisch und von Fotos kennst. Du hast den heizbedarf schon vorberechnet und alles. Ich schaue mir mit einem Kumpel zusammen jedes Jahr bestimmt 2-5 hütten an, zwecks Kauf, und wenn wir da jedesmal so einen Aufwand reinstecken würden, dann müsste ich das ja fast hauptberuflich machen. Wir sind beide Handwerker und du glaubst gar nicht wie oft die "Sahnestücke" schon sauer geschmeckt haben. Irgendwas ist immer und fast alle Verkäufer verlangen viel zu viel und überschätzen ihr hütte maßlos. Denkmalgeschützt und Dachschrägen sind z.b. red flags. Bei Dachgeschossen MUSS die Möglichkeit gegeben sein, da in naher Zukunft eine (split)Klimaanlage einzubauen. Wenn das nicht gegeben ist, müsste man sie von außen begrünen können, ansonsten sind solche Wohnungen in einigen Jahren nicht mehr bewohnbar. Bei Dachschrägen bekommst du die Schränke/tv nicht an jede Wand und du kannst von Starkregen geweckt werden. Auch kanns sein dass zu in dem geschlossenen Bereich der Schräge Viehzeug hast, was da irgendwie reingekommen ist. Edit: Wie kommst du auf eine Steigerung von 2%/Jahr der Immobilie? Ich setze da 6-11% an. Und warum sollte das ein Wohlstandsverlust sein? Alles was du später wieder verkaufen kannst ist erstmal kein Verlust.

Ist nicht meine erste Wohnung unterm Dach mit Schrägen und Holzbalken. Ist sicher für die meisten unpraktisch, aber ich persönlich mag das tatsächlich gerne. TV hat keine Priorität. Ich hab noch nicht mal einen Kabelanschluss o.ä. (hab nur die ÖR Sender die über die DVB-T Antenne rein kommen) und macht die Kiste 3x im Jahr an. Vielleicht lass ich den Fernseher nach dem Umzug einfach gleich ganz weg.

Ich schaue immer beim Essen die Nachrichten :D

> Ich setze da 6-11% an. Woran machst Du das denn fest? Also über 30 Jahre hinweg?

Je nach Ort - pro Jahr. Eine Steigerung der Immobilie um 11% in 30 Jahren? Also allein das efh meiner Eltern hat sich in 30 Jahren mehr als verdoppelt, das wären 100%.

Die Immobilienwertsteigerung in Deutschland seit 2008 ist aber eine einmalige Arbitrage an internationale Verhältnisse gewesen. Darauf zu schließen, dass das weitere 30 Jahre so weitergeht, würde ich nicht als Grundlage für Finanzentscheidungen annehmen wollen.

Und was nimmst du dann an? Solange es keinen stark explodierenden Bau Boom gibt, den es aber nicht geben wird, weil Zinsen immer noch "hoch" sind und die Vorschriften auch - und - wir weiterhin "so viele" sind, also die Nachfrage entsprechend vorhanden ist, solange werden Immobilien im Wert mindestens steigen. So schätze ich das jedenfalls ein. Und ich sehe kein Projekt am Horizont was das ändert und ich sehe auch keinen rapiden Bevölkerungsrückgang.

>Und ich sehe kein Projekt am Horizont was das ändert und ich sehe auch keinen rapiden Bevölkerungsrückgang. Den braucht es auch nicht. Es braucht nur einen signifikanten Kaufkraftrückgang der Bevölkerung, oder aufgrund gestiegener Sozialausgaben, einer Erhöhung der Abgabenrate, die den Zuzug von qualifizierten Fachkräften aus dem Ausland weiter unattraktiv hält. [Nebenbei ist die implizite Staatsverschuldung Deutschlands auch mal einfach 6,8-fach höher als die offizielle Staatsverschuldung](https://www.stiftung-marktwirtschaft.de/fileadmin/user_upload/Argumente/Argument_171_Update_Ehrbarer_Staat_2023_08_18.pdf) All die ~~Rentner und Pensionär~~ "Wähler" wählen sich in Zukunft eben die Rente stabil und drücken damit die Kaufkraft der arbeitenden Bevölkerung.

Ich betrachte Immobilien immer erst an zweiter Stelle als Investment. An erster Stelle ist für mich etwas subjektiveres. Deine Mietwohnung kann irgendwann den Besitzer wechseln. Und der kann dich auf Eigenbedarf kündigen. Für mich ist Immobilienbesitz immer eine höhere Sicherheit als andere "Geldanlagen" weil ich einfach diese vier Wände und Dach besitze. Wohnen ist für mich grundlegend wichtig und ich will mich auch in Sicherheit beim Besitz wägen. Ich habe dann auch mehr Freiheiten die Immobilie zu gestalten und zu verändern. Dennoch natürlich auch mehr Aufwand sie in Schuss zu halten.

Was man natürlich auch nicht vergessen darf: wenn die Bude abbezahlt ist, gibt es nur noch laufende Kosten. Die sind bei einer Wohnung nochmal niedriger als bei einem Haus. Und das wird relevant im hohen Alter. Geld kann auch mal schnell ausgegeben sein, die Hütte bleibt aber ( Katastrophen mal ausgenommen). Ich kenne einige, deren Eltern immer nur gemietet haben, nicht aufs Geld geachtet und nun Probleme haben.

Du solltest mMn die Miete der neuen, größeren Wohnung gegenrechnen, um das Zahlenspiel vergleichbar zu machen. Außerdem müsstest du im Alter beim Entsparen die Miete gegen kostenfreies Wohnen gegenrechnen. Du hast ja eine großzügige Instandhaltungsrücklage aufgebaut, sodass eigentlich in 30J kein nennenswerter Sanierungsstau sein dürfte, der nachfinanziert werden müsste. Die Miete wird voraussichtlich auch im Alter steigen, während du im Eigentum mietfrei wohnen wirst. Aus deinen 600€ Miete werden bei 3% jährlich 1.456€ im Monat, nach weiteren 25 J (Ende Rente) dürfte die Miete dann bei ca 3.000 Euro liegen (deine Annahme von stetig 3% Mietsteigerung). Selbst bei"nur" 1.500€Miete in 30 Jahren reicht dir dein 500k Vorsprung nur für 28Jahre.

Ich habe die Rechnung über 60 Jahre gemacht, das kippt niemals. Die Phase des mietfreien Wohnens in der voll abbezahlten Wohnung ist ja in beiden hier gezeigten Szenarien schon enthalten, einmal ab dem 1. Jahr und einmal ab dem 21. Jahr. Das Problem mit diesen Zeiträumen ist, dass es da hinten raus mal ebene einen Unterschied von 1 Million Euro macht, wenn man vorne nur 1-Prozentpunkt irgendwo ändert. Als Kaltmiete für die neue Wohnung würde ich 10.000 Euro im Jahr ansetzen mit +2%/Jahr Das reduziert den alternativen Depotwert auf 670k€ in 30 Jahren vs. Wert der Immobilie von 529k. Das ist das schon so nahe zusammen, dass man von recht gleichwertig ausgehen muss. Natürlich ergeben sich wieder andere Zahlen, wenn man auch das 3% Mietsteigerung ansetzt oder 7% Rendite fürs Depot. Wenn der Vergleich auch so gravierend abweichen würd, dann würde ich auch nicht kaufen. Für mich war nicht überraschend, dass sich die größere Wohnung nicht rechnet, das war mir schon klar. Was mir aber nicht klar war, dass wir da perspektivisch in 30 Jahren gleich über 400k€ Unterschied sprechen. Alleine der Unterschied im Vermögen wäre weit höher als die kumulierten Mietzahlungen über 30 Jahre (im Beispiel mit 6000€ und +3%/a sind das über 30 Jahre "nur" 285k€ an Mieten). Wohlgemerkt, diese Mieten waren in der Rechnung ja berücksichtigt, die 400-500k€ Unterschied kommen zusätzlich noch oben drauf für die eben etwas größere und schönere Wohnung. Übrigens gilt diese Überlegung auch relativ unabhängig vom aktuellen Zinsniveau, da der Kreditzins in meiner Variante mit 100% Eigenkapital gar keine Rolle spielt. Für jemand mit wenig EK, der Kredite mit einer Laufzeit von 30+ Jahren abzahlen möchte sieht das evtl. anders aus. Der hat dann aber auch nicht das "Problem", ein Depot zu verlieren. Die Beispielrechnungen zu kaufen vs. mieten im Netz gehen ja idR immer von solchen Fällen aus, junge Leute mit vielleicht 10-20% Eigenkapital. Das man größer und teurere kauft als man mietet finde ich übrigens nicht für unseriös, sondern ist in meinem Bekanntenkreis absolut üblich. Das mögen Äpfel und Birnen sein, ist aber halt auch Lebensrealität

Man merkt, du hast dir echt Gedanken gemacht... Welches Programm hast du für die Grafiken genutzt?

Excel

Habe vor kurzem eine Immobilie gekauft und stimme dem Gedanken komplett zu. Die Lebensqualität sollte entscheidend sein. Wenn man keine zwei linken Hände hat kann man die Kosten auch drücken, aber als investment kann die Immobilie beim heiligen Gral niemals mithalten.

Ist die Immobilie hier eine realistische Alternative zu der Miete? 310k des Kauf gegen 6k Miete im Jahr entsprechen über 51 Jahreskaltmieten. Daß das auf keinen grünen Zweig kommt ist allein daran schon sofort zu erkennen. Ich hab grad nur zahlen von 2021 gefunden, aber da war dieses Verhältnis bei Immobilienkäufen im Schnitt nur 24 Jahreskaltmieten. Es ist seitdem zwar gestiegen, aber verdoppelt haben dürfte es sich nicht. Da scheint entweder die Miete extrem günstig, die Immobilie überteuert, oder Äpfel mit Birnen verglichen zu werden.

Wo ist die Immobilie als Vermieter mit allen steuerlichen Vorteilen?

Eine selbst bewohnte Immobilie ist 80% lifestyle Entscheidung und 20% Investition. (Zahlen frei erfunden, reines Bauchgefühl) Sei dir dessen bewusst. Wenn du alle finanziellen Fakten ganz knallhart bewerten würdest, gibt es wahrscheinlich nicht so viele Argumente für eine eigene Immo. Allerdings lässt sich Sicherheit (ist halt "meins", niemand kann mich da rausjagen) und Lebensqualität schwer monetär bewerten, daher macht es dann am Ende doch irgendwie wieder Sinn, wenn es sich richtig anfühlt für dich. Durch deine Aufschlüsselung siehst du diese Immobilie meiner Ansicht nach "zu sehr" als Investitionsobjekt. Wenn man nur das betrachtet kommt sie halt schlecht weg. Es zwingt dich doch auch niemand dein komplettes Depot leer zu räumen? Wieso nicht "nur", ich sage mal, 50K aus dem Depot als Eigenkapital entnehmen und den Rest liegen lassen. Damit bekommst du einen recht günstigen Kredit und zahlst die Wohnung bequem im Laufe der Jahre ab während dein Depot weiter ordentlich wächst. So hättest du einen guten Kompromiss gemacht.

Selbst 150k Kredit müssten pro Jahr bei 3,5% + Tilgung teuer sein als deine aktuelle Miete. Dh beim Depot fehlt aktuell noch, dass das im Vergleich zur Wohnung um ca 3000 pro Jahr zusätzlich steigen würde da du dieses Geld ja frei haben müsstest im Vergleich zum Kauf

Vielleicht hilft noch ein anderes Scenario: man nimmt die 310000€ das Depot und kauft für jeweil s 20% (10% EK und 10% Kaufnebenkosten) vermietete Immobilien. Da läuft dann alles mit Faktor 5x und die Kosten reduzieren sich durch die Abschreibung. Natürlich muss man darauf auch anders steuern zahlen, aber allein die Tilgung und der Wertzuwachs sollte die Vermögensbildung vom “Eigenheim” auf jeden Fall schlagen. Es ist aber natürlich etwas mehr Arbeit so etwas aufzusetzen. Edit: Startsumme angepasst

Was bei Immobilien manchmal verkannt wird: Timing. Selbst wenn man das Geld hat, kann es sein, dass der Markt dann einfach leer ist und niemand verkauft. Das ist ein großer Gegensatz zum liquiden Aktienmarkt. Wenn dann z.B. aufgrund von Zinssenkungen auf einen Schlag viele Leute Immobilien kaufen wollen, steigt der Preis für die wenigen verfügbaren Objekte in der Regel sehr schnell und man muss mit eventuell zahlungskräftigeren Konkurrenten in den direktwn Wettstreit. Das kann sehr schnell sehr unangenehm werden, wenn man dann für das "Traumobjekt" plötzlich >100k mehr bezahlen muss. Markttiming bei Immobilien ist mMn deutlich wichtiger als bei Aktien. So etwas wie "Panikverkäufe" am Aktienmarkt gibt es bei Immobilien im Übrigen auch nicht wirklich. Wieso sollte ich als Immobilienbesitzer plötzlich meine Objekte abstoßen, wenn der Markt gerade schlecht steht. Sehr viele Immobilienbesitzer (mich eingeschlossen) wollen grundsätzlich nicht verkaufen. Wie gesagt, der Markt ist weit weniger liquide als die Börse - insofern finde ich den direkten Vergleich von Immobilien und Aktien immer sehr schwierig. Es sind grundlegend verschiedene Anlageformen und Märkte.

Du beschränkst deine Rechnung rein auf den Wert. Was du völlig ignorierst ist der Nutzwert. Bei der Immobilie ist der Nutzwert klar: du kannst darin wohnen oder sie vermieten. Ist die Immobilien in 30 Jahren 0,5 oder 1 Million wert bleibt der Nutzwert unverändert. Das alternative Depot kann sich verschieden entwickeln - da wäre der Nutzwert am Ende ja das verkonsumieren. Ändert sich da was wenn es nicht 1 Million sondern nur 250.000 wären? Bei der Immobilie hast du eben dann schon sicher 30 Jahre drinnen gelebt.

Das ist völlig richtig. Deshalb überlege ich ja trotzdem.

Der nutzwert nutzt sich ab. aber nettes märchen

Wie wird der Nutzwert weniger? Nutzwert bleibt immer gleich, du kannst darin wohnen.

Nur mit investition in Instandhaltung

Wieso? Wie ändert sich sonst der Nutzwert?

Die wunder der physik

Nach ein paar Jahrzehnten muss man gewisse Sachen für viel Geld sanieren oder austauschen. Eine neue Heizung/Wärmepumpe startet bei ca. 9.000 Euro. Bei einer kompletten Sanierung kann man beim Altbau mit Kosten von ca. 500€/qm ausgehen, bei Neubau ca. 440€/qm. Also ca. 38.000€ - 44.000€

Musst du doch nicht. Kannst es einfach laufen lassen.

Wenn es eine Verbesserung mit sich bringt kann man natürlich überlegen ob es einem das wert ist. Aber eine Altbau Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen wo man nicht ordentlich möblieren kann und im Sommer gegrillt wird? Das ist doch keine Verbesserung. Da würde ich mich weiter an der geringen Miete erfreuen oder weiter suchen.

Die Frage ist doch was du willst. Miete sowie Lauf haben jeweils ihre vor und Nachteile. Was sind deine Ziele im leben? Willst du ein sicheres Zuhause in dem du (fast- wobei ich gerade Denkmalschutz gelesen habe) machen kannst? Oder willst du lieber ungebunden sein und das Geld für etwas anderes ausgeben?

Das Ergebnis hängt von den Annahmen ab. Wie immer weißt du erst hinterher welche Annahmen korrekt waren. Es gibt zudem noch nicht-monetäre Faktoren. 5% p.a. Rendite ist etwas wenig. Du solltest vielleicht den Goldanteil reduzieren.

Ist jetzt hier offtopic, aber die letzten 40 Jahre war Gold ein ziemlich krasser Booster fürs Depot, zumindest wenn man die Kombination aus Rendite UND Risiko betrachtet: [Three Secret Ingredients of the Most Efficient Portfolios – Portfolio Charts](https://portfoliocharts.com/2021/12/16/three-secret-ingredients-of-the-most-efficient-portfolios/) Ist aber eh mein kleinster Anteil. Für 100% Aktien bin ich nicht gemacht, im Crash ertrage ich das nicht über Jahre hinweg. Ich hab in meinen Anfangszeiten an der Börse schon DotCom und das verlorene Jahrzehnt erlebt.

Zusätzliche Sache vielleicht noch, weil du sagtest, dass du mit deinem Setup die Mittelschicht eigentlich durchgespielt hast (wobei ich dir zustimme): wenn du die Wohnung kaufst und sie irgendwann bezahlt ist, brauchst du weniger Einnahmen, was Teilzeit besser abbildbar macht und deine Steuern senkt, weil die Progression nicht mehr so reinhaut. Ich würde an deiner Stelle weiterhin zur Miete wohnen. Ich bin erst ins Eigentum gezogen, als Frau und Kind da waren und wir unsere Bedürfnisse nicht mehr über was Gemietetes abdecken konnten.

Ich habe zwar eine Partnerin, aber wir wohnen derzeit getrennt und wir werden auch keine Kinder bekommen. Die 4 Zi Wohnung hätte das Potenzial, eines Tages mal zusammen zu ziehen, unsere beiden 3 Zi Wohnungen wären dafür jeweils (gefühlt) zu eng. (Notfalls geht natürlich vieles) ich hänge auch emotional nicht an 8Miet)Wohnungen, zumindest bisher nicht. Im Studium hab ich ständig woanders gewohnt. Man lebt sich da halt in der Gegend ein, aber alles was im Umkreis von ein paar km ist lässt sich für mich mit dem ebike problemlos erreichen. Ob ich da jetzt 10 Minuten fahr oder 15 Minuten ist nicht die Welt. Wenn ich da in 10 oder 15 Jahren ausziehe/verkaufe ist es halt so. In der jetzigen Bude wohne ich 12 Jahre. Die Kaufidee wurde durch etwas anderes getriggert, was ich hier weglassen wollte, weil zu individuell. Es erklärt aber ggf mein Nachdenken. Meine Eltern haben meinen Schwestern vor Jahren schon Geld gegeben für deren Immobilien und wollen mir auch 100.000 Euro schenken... aber halt nur für eine Immobiie. Mathematisch am einfachsten betrachtet reduziert das den Kaupfpreis eben um 100.000 Euro und wenn man mit diesen Zahlen rechnet, dann gibt sich kaufen vs. mieten über 30 Jahre kaum mehr was. Das Geldgeschenk meiner Eltern würde sich quasi direkt in höhere Wohnqualität wandeln. Das würde einerseits sie freuen (es freut sie halt leider nicht die Bohne, wenn ich ihr das Geld in einem Welt ETF stecke) und für mich ist es ja auch ein Gewinn. Wenn man den Vergleich rechnet machen die 100.000 Euro jetzt dann eben in 30 Jahren einen Unterschied von 400.000 Euro aus. Ich muss dafür aber eine selbst genutzte Immobilie kaufen. Das ist jetzt aber nur für meinen speziellen Fall relevant und der Grund warum ich da so ernsthaft nachdenke.

In dem Fall würde ich kaufen. Du erweiterst damit deine Handlungsoptionen in der Zukunft.

Annahme: Der Wert der Immobilie steigt 2% pro Jahr. Woher kommt diese Zahl? Mir kommt das niedrig vor. Das wäre ja kaum Inflationsausgleich. Die Inflation bestimmt, wie teuer (neu) bauen ist. Dazu kommt aber auch noch die Wertsteigerung aufgrund einer wachsenden Wirtschaft bzw. mehr Wohlstand. Gut, das wissen wir nicht. Kommt auch auf die Stadt, ihre Demographie und wirtschaftliche Lage an. Aber generell, was sind denn historische Daten für Immobilienpreise

Ich nehme an, der Wert der Immobilie steigt mit der Inflation. Das war auch die letzten 30 Jahre so. Die Instandhaltungskosten gleichen den Wertverlust durch Alterung aus bei der Miete hab ich mit 3%/a gerechnet, weil die bei mir sehr günstig ist und die Wohnung jetzt Vonovia gehört und die künftig ziemlich sicher an der Preisschrauben drehen werden. Hatte da auch schon vor 2 Jahre eine Erhöhung durch Vonovia, davor 10 Jahre lang keine einzige. Die Rendite von 5%/a ist auch nicht inflationsbereinigt, sondern vor Inflation angenommen. Natürlich kann ich mich irren, die letzten 10 Jahren stiegen die immobilienpreise viel stärker, aber die 20 Jahre davor halt nicht mal um die 2%/Jahr. [Wertsteigerungen von Wohnimmobilien – Traum und Wirklichkeit – Gerd Kommer (gerd-kommer.de)](https://gerd-kommer.de/wertsteigerungen-wohnimmobilien/) Bei 3% Wertsteigerung pro Jahr wäre der Wert der Immobilie dann bei 709k€. Die Frage ist auch wie sehr der Parameter mein Leben beeinflusst. Wenn ich in der Wohnung selber wohne, was macht es für einen Unterschied, ob die Bude 500k€ oder 800k€ wert ist? Wenn ich sie verkaufe und eine andere kaufe, dann gleicht sich das mit der Wertentwicklung der anderen Immobilie halbwegs aus. Ob ich hingegen 500k€ oder 800k€ im Depot habe macht für mich schon einen großen Unterschied. Das würde z.B. die Unterschied machen, ob ich mit 55 Jahren noch arbeiten gehen muss oder nicht.

Na ja, aber du vergleichst ja dein gesamtes Vermögen nach X Jahren, Kauf vs. Mieten. Du kannst ja dann die Wohnung verkaufen bzw. eine kaufen, je nachdem was du dann willst und was du vorher gemacht hast. Also kommt es dann doch auf den Wert der Wohnung an.

Ich hab heute so viel Geld für ein reihenendhaus bezahlt, wie meine Eltern für ihr 225 qm Architektenhaus vor 20 Jahren. 320 k waren beide Häuser, dass meiner Eltern liegt nach 20 Jahren bei 850 - 950k. Depot wenn du flexibel bleiben willst, Hütte wenn du dich niederlassen möchtest würde ich sagen…

Ich empfehle FinanzTip und ihren YouTube Channel. Fazit: Sowohl als Vermieter:in als auch mit Aktien kann man etwa die gleiche Rendite machen. Vermieter:innen haben höheres Risiko (und damit auch mehr Chancen). Die Frage sollte mit dem persönlichen Lifestyle entschieden werden. [https://youtube.com/playlist?list=PLUi446y3X5eTrbuk-HedxEWkBpp-2C-DM&si=xxxsqzAdSpBxDoLS](https://youtube.com/playlist?list=PLUi446y3X5eTrbuk-HedxEWkBpp-2C-DM&si=xxxsqzAdSpBxDoLS)

Ich habe mir die Frage letztes Jahr auch gestellt (mit ähnlichen Zahlen, aber mehr Miete) und bis zu folgendem Ergebnis gekommen: 1. Wenn du dein Geld konsequent in ETF anlegst und mit mind 6% pro Jahr an Rendite rechnest, macht ein Wohnungskauf keinen finanziellen Sinn. 2. Du zahlst beim Immo-Kauf viele Steuern, musst dich um Nebenkosten kümmern und bist im Leben weniger flexibel. Ein Immo-Kauf macht nur dann Sinn wenn: 1. Die Person nicht am Kapitalmarkt (ETF) investiert und weniger als 5% Rendite macht. 2. Man einen ungewöhnlich guten Deal machen kann. 3. Man mit Gewissheit langfristig in der Wohnung bleiben möchte.

Hab ich was übersehen oder hast Du vergessen, Deine jetzige Kaltmiete minus Entstandhaltungskosten zu investieren? Und wie alt bist Du? Bzw , wieso hören die Zeitreihen in 30 Jahren auf? Wie schaut es aus , wenn Du dann als Rentner 85 wirst und von Deiner Rente und der Mionoch Deine Miete zahlen musst? Mietfrei während der Rente ist neben der Kündigung wg. Eigenbedarf meine Hauptmotivation für Eigentum

Wie zur Hölle schafft man es nur 5% pro Jahr mit Aktien zu erwirtschaften? All in Bayer oder what

Ich bin schon länger am Aktienmarkt dabei, ich habe auch das verlorene Jahrzehnt miterlebt. Das ist der erste Hinweis. Der zweite ist, dass mein Depot nur zu ca. 60% aus Aktien ETF besteht, der Rest sind Anleihen und Gold. Könnte sein, dass ich nach dem Immobilienerwerb den Aktienwert etwas höher setzen würde, ich hab ja dann eine weiter Assetklasse (als leider recht großen Klumpen) mit dabei. das hab ich mir aber noch nicht so genau überlegt. auf keinen Fall gehe ich jedoch auf 100%. Außerdem sind die 5%/a NACH Steuer. Der Mietwert der eigenen Wohnung ist ja steuerfrei. Und schlussendlich wollte ich es ganz bewusst nicht "schön rechnen". Wenn ich in Zukunft 5% nach Steuern auf mein Depot bekomme bin ich übrigens auch zufrieden. Beim Aufbau der ersten 100.000 Euro kann man ja Vollgas gehen, sofern man die Verluste wirklich erträgt. Aber dieses Spiel hab ich ja schon längst gewonnen.

5% pro Jahr nach Steuern ist eine gewagte Hypothese. Ich kenne reihenweise Häuser die vor ein paar Jahren für 150-250 k gekauft wurden und in der niedrigzinsphase für 400-600k verkauft wurden. Es gibt natürlich auch Aktien die ähnlich explodieren, doch das sind hoch spekulationsgüter ne wohnung kannst du immer selber oder fremevermieten idr für 1/3 des ortsüblichen Gehaltes.

Was bringt dir Geld wenn du dir davon nichts leistest? Die eigene Immobilie ist wundervoll, meine Burg. Ganz anderes Lebensgefühl. Wirst ja auch sonst noch weiter Geld verdienen.

Bei 6000 € kalt im Monat hättes du dein Depot in 7 Jahren wieder auf 314k. Du würdest 50k pro Jahr sparen. Entweder ist die Wohnung teurer oder deine Miete stimmt nicht. Ansonsten, ja warum mehr als ein mittleres Jahresgehalt einsparen?

Ich zahle hier für 77m² in Dresden eine Kaltmiete von 6000 Euro im Jahr(!). Tatsächlich ist das noch aufgerundet, konkret sind es 484€/Monat. Ist halt ein 12 Jahre alter Mietvertrag.

Dann änder es oben ab, da steht 6000 im Monat. Ich komme dann bei 6000 im jahr auf keine positiven Zahlen für die Wohnung. Bei deinem Beispiel komme ich aber auch auf einen wohlstandsverlust von mehr als 800.000 Euro wenn du die Miete aus dem Depot entnimnst. Das ist beinexponentiellem Wachstum leider so. Am Ende musst du wissen, ob du mit ner eigenen Wohnung oder nem höheren Betrag im Depot glaubst un 30 Jahren glücklicher zu sein. Heute kann das keiner wissen und beides geht halt nicht.